Интурмаркет 2020 02.10

Московские отели: итоги полугодия

По итогам первых шести месяцев 2006 года спрос на столичные гостиницы оставался высоким: ежемесячно продавалось в среднем не менее 70 процентов от общего числа гостиничных номеров.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенных изменений не произошло: колебания загрузки по сегментам составляют не более 1-2 пунктов (диаграммы).

Источник: Colliers Int., 2006 г.
Источник: Colliers Int., 2006 г.

Как и в предыдущие годы, гостиницы высокой ценовой категории продолжают пользоваться высоким спросом, но, в отличие от 2005 года, они уступили лидерство гостиницам других сегментов, предлагающим скромные условия проживания по минимальным для Москвы ценам. Это говорит о высокой чувствительности основной клиентской базы к цене предложения, и, соответственно, заставляет осторожно подходить к реализации проектов высокой ценовой категории. Следует учитывать и рост негативного влияния фактора сезонности в верхнем сегменте гостиничного рынка.

Верхний сегмент: дефицит остается. В первом полугодии спрос на гостиницы верхнего сегмента рынка оставался высоким, удерживаясь, практически, на уровне предыдущего года. В конце 2005 года и в 2006 году Москва смогла предложить своим гостям еще 734 номера высшей категории. Это обстоятельство, а также продолжающийся рост цен привели к снижению среднего показателя загрузки отелей этой группы на 2,1%.

В то же время, рост цен (+11,9%) компенсировал сокращение спроса: доход с номера (RevPAR) увеличился за этот же период на 11%.

Несмотря на небывало высокие для европейского рынка средние цены, порой превышающие $700 за номер в сутки, высокий спрос на гостиницы класса четырех-пяти звезд сохраняется: в первый летний месяц загрузка московских отелей верхнего сегмента превысила 80 процентов. Это объясняется дефицитом гостиничных номеров. По расчетам Colliers International, даже после введения в эксплуатацию новых объектов, дефицит мест в четырех- пятизвездочных гостиницах сохранится и составит примерно 1000 номеров ежедневно.

Недостаток предложения становится основной причиной роста цен, причем гостиницы не столько увеличивают прямые тарифы (это характерно, в основном, для новых участников рынка), сколько сокращают скидки (диаграмма).

Центральные гостиницы в будние дни проданы почти полностью, и даже в выходные их загрузка остается высокой. В то же время отели, расположенные за пределами исторического центра города, в уик-энд теряют почти половину своей клиентуры, это особенно характерно для гостиниц уровня четыре-пять звезд. Такое обстоятельство говорит не в пользу продвижения гостиничного продукта класса «люкс» за пределы Садового кольца (включая его внешнюю границу).

Развитие новых гостиниц высокого уровня на московском рынке проходит с определенными трудностями. Так, Savoy, который открылся после реконструкции в декабре 2005 года и позиционирует себя как один из самых дорогих отелей, пока показывает самые низкие в подгруппе результаты по количеству проданных номеров.

Оптимальной концепцией для верхнего сегмента московских гостиниц считается вступление в западную гостиничную сеть по договору управления или франчайзинга. При условии хорошего месторасположения такие отели объявляют более высокие цены на размещение, чем их западные аналоги, но это не мешает им ежедневно продавать 80 и более процентов имеющихся в наличии номеров.

Средний сегмент: отмена скидок Анализ данных по продажам номеров, приводимый на сайте ГАО «Москва», показывает, что загрузка гостиниц класса три звезды стабилизировалась на уровне 70,8 процентов, при этом разница в цене с верхним сегментом составляет здесь около $170. С учетом того, что после закрытия гостиницы «Россия» в пределах Садового кольца практически не осталось ни одной гостиницы среднего класса, загрузка гостиниц этой группы могла бы быть выше.

Факторы, сдерживающие спрос на отели этой группы – неоднородность номерного фонда и пассивная политика продаж. В 2006 году, пользуясь дефицитом гостиничных номеров, основные гостиницы этой группы отменили действующие ранее скидки, в том числе и для групповых туристов, что позволило повысить средние цены, практически сравняв их с прямым тарифом (rack rate). Но в целом по среднему сегменту показатель ADR вырос незначительно, лишь немного превысив инфляционную составляющую.

Главные события полугодия

К основным событиям первого полугодия 2006 года можно отнести:

§ Продолжающееся сокращение номерного фонда города: закрытие гостиницы «Россия» уменьшило объем предложения на 3000 номеров, тогда как прирост номерного фонда составил лишь 734 единицы;

§ В результате активных работ по реконструкции московского гостиничного фонда нарушается рыночное равновесие: доля верхнего сегмента, особенно в пределах ЦАО, становится непропорционально высокой;

§ Вследствие дефицита предложения, гостиничный рынок Москвы продолжает оставаться рынком продавца, диктующего свои условия как в сфере продажи гостиничных номеров, так и в сфере сделок с гостиничной недвижимостью;

§ Москва сохраняет поступательную динамику роста показателя доходности на номер, что делает столичный рынок средств размещения исключительно привлекательным для инвесторов;

§ Анализ проектов, реализованных в последнее время, свидетельствует о росте средней вместимости гостиничных зданий с 85 номеров в 2000-2004 гг. до 299 в 2005 году, а в недалекой перспективе в Москве появятся гостиницы и на 1000 номеров, что также говорит о росте доверия инвесторов к этому сегменту рынка коммерческой недвижимости.

ГОСТИНИЧНЫЕ ПРОЕКТЫ, РЕАЛИЗОВАННЫЕ В КОНЦЕ 2005-НАЧАЛЕ 2006 ГОДА
Гостиница, адрес Дата выхода Кол-во номеров Классность Управление
Courtyard by Marriott Декабрь 2005 года 218 4 Marriott International
Savoy Декабрь 2005 года 67 5 Независимое
Holiday Inn Сущевский Февраль 2006 года 312 4 ООО«Отель-Инвест» по франшизе

Intercontinental Hotels Group

Петр Первый Май 2006 года 134 4 Независимое
Источник: Colliers International, 2006 г.
  • Еще материалы этой рубрики
Версия для печати