Гостиничный рынок Москвы и Санкт-Петербурга. Результаты 2014 года
JLL представила обзор рынка качественных отелей обеих российских столиц по итогам 2014 года.
Москва
Экономическая турбулентность в России негативно отразилась на гостиничном рынке в 2014 году с точки зрения как операционных показателей, так и стоимости активов. Если в начале года отельеры боялись потерять иностранных гостей из-за геополитической обстановки, то к концу года их уже больше волновал курс рубля и инфляция. Собственники гостиниц столкнулись с падением стоимости объектов в валютном выражении и с трудностями в обслуживании долговых обязательств в иностранной валюте в условиях рублевого денежного потока.
Руководитель департамента гостиничного бизнеса JLL Дэвид Дженкинс пояснил: «Хотя гостиницам Москвы удалось избежать резкого падения показателей, в среднем по рынку RevPAR снизилась на 12% по сравнению с предыдущим годом (до 3,4 тыс. руб)., что неплохой результат с учетом сложившейся ситуации. Но основные проблемы объектов связаны не с выручкой, а с расходами. Валовая операционная прибыль резко снижается ввиду инфляции и падения рубля, а EBITDA в рублях не позволяет обслуживать долговые обязательства в валюте и усложняет процесс оценки объектов».
Сейчас девелоперы и собственники пересматривают свои инвестиционные программы, особенно учитывая значительную долю импортных материалов, использующихся в отделке и оснащении отелей. Стоимость заемного финансирования резко возросла, а транзакции вовсе прекратились, так как даже самые активные инвесторы в первую очередь стремятся завершить текущие проекты, прежде чем рассматривать новые; а еще они пытаются определить новую рыночную стоимость гостиниц.
В результате пока, с одной стороны, генеральные менеджеры гостиниц и управляющие компании делают все возможное для того, чтобы сохранить показатели RevPAR на высоком уровне, с другой – владельцы отелей с трудом адаптируются к новой реальности.
«В 2014 году в Москве открылось несколько новых средств размещения. Ожидаются открытия и в текущем году, но увеличение предложения – не совсем то, что сегодня нужно рынку, – отмечает Дэвид Дженкинс. – Московские гостиницы сейчас очень выгодны по цене для иностранцев, но они не будут чаще приезжать в Россию, пока не изменится имидж страны на Западе. А без резкого увеличения спроса не вырастут и тарифы».
На 2015 год отельеры заявляют открытие нескольких объектов совокупным номерным фондом свыше 1,3 тыс. комнат, включая «Marriott Новый Арбат» (234 номера), «Ibis Динамо» (310), «Doubletree by Hilton Внуково» (430), Hampton by Hilton Строгино (214).
«Безусловно, сейчас гостиничный рынок сильно зависит от политической ситуации. С одной стороны, мы имеем очень низкие тарифы в валюте, которые в условиях «нормального» рынка стимулировали бы спрос. С другой – мы очень далеки от «нормального», и западные туристы пока будут держаться в стороне от российского рынка, и от самих гостиниц сейчас мало что зависит, – пояснил г-н Дженкинс. – Мы довольно пессимистично смотрим на 2015 год с точки зрения показателей гостиниц Москвы. Пока отели будут сосредоточены на загрузке и будут пытаться нарастить ее до стабильных 70% и выше, вряд ли можно ожидать увеличения тарифов».
Люксовый сегмент (luxury). Загрузка люксовых объектов Москвы достигла минимального с 2009 года уровня, или 61,8%. С учетом инфляции свыше 10% и снижения тарифа на 3% (до 12800 руб.) очевидно, что они сегодня борются за каждого гостя. Упомянутые показатели не включают гостиницу Four Seasons; как ее открытие повлияет на рынок, станет ясно в 2015 году.
Несмотря на все трудности, RevPAR в сегменте упал всего на 6,5%, тогда как в 2009 показатель сократился на целых 25%. Так что речь не идет о фундаментальных проблемах с точки зрения спроса на люксовые номера в Москве: нет ни резкого обрушения, ни ранее ожидавшегося роста. Однако налицо отрицательная динамика показателя RevPAR, впервые за последние четыре года. На протяжении последних лет фиксировалось увеличение, пусть и незначительное, доходности на номер: 4% в 2010, 3% в 2011, 2% в 2012 и 4% в 2013 – что ниже уровня инфляции, но свидетельствует о довольно стабильном спросе на «люкс». Открытие гостиницы Four Seasons, скорее всего, создаст «турбулентность» на рынке в 2015 году.
Верхний предел верхнего сегмента (upper upscale). Он гораздо менее стабилен, чем люксовый. Падение RevPAR на 7% было не таким серьезным, как ожидалось в начале года, но стало следствием сокращения загрузки на целых 9% и увеличения среднего тарифа на 2%. Падение заполняемости в этом сегменте – самое резкое на всем гостиничном рынке Москвы в прошлом году, и, вероятно, стоит ожидать снижения тарифов в 2015 году. Загрузка гостиниц в 2014-м составляла 59%, а при тарифе на уровне 10000 руб. доходность на номер составляет всего 5950 тыс. руб., то есть менее $100 по нынешнему курсу. Для гостиниц, которые тратят огромные суммы на строительство или реконструкцию, это повод для беспокойства.
Верхний сегмент (Upscale). За 2014 год показатели сильно снизились: RevPAR сократился на 14% и составляет сейчас менее 4000 руб. Гостиницы в полной мере ощутили текущий кризис: как правило, они имеют обширный номерной фонд, и поэтому очень зависимы от тургрупп. Тариф равен 6000 руб., что очень привлекательно для иностранных гостей, но и это не сказывается положительным образом на заполняемости: она сократилась до 65%. Без роста спроса этому сегменту будет сложно восстановить показатели в 2015 году.
В то же время конкуренция в сегменте продолжает увеличиваться из-за открытия «Doubletree by Hilton Marina», «Radisson Шереметьево», а также планирующегося запуска «Marriott Новый Арбат».
Верхний предел среднего сегмента (Upper Midscale). А вот он снова стал лучшим с точки зрения динамики показателей: доходность на номер снизилась всего на 4% по сравнению с прошлым годом. При тарифе, всего на 7% уступающем ценам на размещение в гостиницах верхнего сегмента, загрузка здесь находится на довольно высоком уровне: 71%. Гостиницы верхнего предела среднего сегмента обладают меньшим объемом номерного фонда, что в сочетании с центральным расположением, наличием качественного бренда и предоставлением полного спектра услуг делают данный сегмент наиболее защищенным от любого кризиса.
Средний сегмент (Midscale). Такие объекты находятся дальше от центра и предлагают своим гостям меньший объем инфраструктуры. RevPAR упал на 8% – до 3000 руб., – что стало следствием равного сокращения тарифов и загрузки. Заполняемость составляет около 70%, что, по-видимому, является предельно достижимым показателем.
Санкт-Петербург
«Нет сомнений в том, что кризис негативно влияет на местный гостиничный рынок, но в то же время есть и позитивные аспекты. Число иностранных туристов, безусловно, сократилось, однако объем внутреннего туризма вырос, – пояснил Дэвид Дженкинс. – С учетом резкого падения курса рубля к валютам многие российские туристы отказались от поездок за рубеж и предпочли отдых в России, причем в числе самых популярных направлений внутреннего туризма оказался как раз Питер. Это позитивная тенденция, и мы надеемся, что она сохранится и по окончании кризисного периода. Внутренний туризм пока не сильно развит в России, но, возможно, именно северная столица сможет изменить этот тренд».
В 2014-м самое серьезное падение показателя RevPAR к предыдущему году зафиксировано в наиболее дорогих отелях (сегмент «люкс» и верхний предел верхнего сегмента): снижение составило от 10% до 15%, тогда как в высоком ценовом сегменте, верхнем пределе среднего сегмента и в среднем сегменте снижение было не таким драматичным – 6-7%. По рынку в целом показатель RevPAR снизился на 8%.
В сентябре 2013 года Санкт-Петербург был местом проведения саммита G20, в результате чего показатели гостиничного рынка в городе значительно выросли. В то же время при сравнении результатов 2014 и 2012 годов виден небольшой рост показателей по всем сегментам. Можно сказать, что результаты 2014 года позволяют адеяться на постепенное увеличение абсолютных показателей и далее.
По новому курсу (67,8 руб. к $1 по состоянию на 4 февраля 2015 года) гостиницы Санкт-Петербурга, которые прежде западные туристы считали весьма дорогостоящими, очень выгодны по цене для иностранцев. Сейчас, когда в городе появился новый терминал аэропорта, а отели всех сегментов в валюте стоят вдвое дешевле, самое время для властей Санкт-Петербурга проводить активную кампанию по привлечению туристов. Учитывая негативный имидж России на мировой арене, гостиницам будет сложно самостоятельно привлечь дополнительный спрос, тогда как все условия с точки зрения соотношения цена-качество на рынке существуют.
В 2014 году в Санкт-Петербурге открылись два брендированных отеля: первый объект под брендом Indigo в России (119 номеров) и Park Inn Pulkovo (210 номеров). На 2015 год отельеры не заявляют открытий новых гостиниц в Петербурге.
Люксовый сегмент (Luxury). Самый значительный спад показателей наблюдался в люксовом сегменте по причине их резкого роста в 2013 году во время саммита G20. Так, 16% рост показателя RevPAR в 2013 году был практически полностью обнулен в минувшем году. В том числе загрузка люксовых гостиниц снизилась на 7% до 48%, а средний тариф (ADR) сократился на 9% и составил 10 тыс. руб.
Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale). Показатели гостиниц верхнего предела верхнего сегмента в очередной раз подтверждают влияние саммита на динамику рынка в 2013 году. Даже с учетом снижения RevPAR на 10% в 2014 году текущий показатель превышает результат 2012 года; аналогично и тариф, и загрузка в этом сегменте опережают цифры 2012-го. При среднем тарифе на уровне около 7000 руб. заполняемость составила всего 55%, что является низким результатом для этого сегмента и свидетельствует о возможном потенциале роста. Для сравнения, загрузка отелей этой категории в Лондоне и Париже превышает 80%, в других городах Европы – Будапеште, Вене, Праге, Венеции, – составляет более 70%.
Верхний сегмент (Upscale). По мнению экспертов JLL, он выиграл от увеличения внутреннего туризма: годовая загрузка сохранилась на уровне предыдущего года (60%), хотя тарифы сократились на 6% – до 4700 руб. Таким образом, средний тариф качественных гостиниц верхнего сегмента по нынешнему курсу составляет менее $70.
Верхний предел среднего сегмента (Upper Midscale). RevPAR снизился на 7% за счет 4%-го снижения загрузки и 3%-го – тарифа. Доходность на номер в размере 2550 руб. превышает показатель 2012 года, но составляет менее $40 по новому курсу.
Средний сегмент (Midscale). C одной стороны, в гостиницах среднего сегмента загрузка по сравнению с 2013 годом упала на 7%, с другой – в этом сегменте наблюдалось увеличение тарифа на 1,5%. RevPAR в сегменте снизился на 6%, что является лучшим результатом по городу, а позитивная (пусть и небольшая) динамика тарифа и вовсе в нынешней ситуации обнадеживает.
«В минувшем году показатели гостиничного рынка не так сильно сократились, как в 2009 году, однако «новый» рубль создает сейчас гораздо больше проблем, чем любое снижение спроса. Отели генерируют денежный поток в рублях, тогда как мы оцениваем их в долларах, равно и инвесторы изучают валютную стоимость актива на покупку. С учетом этого стоимость гостиниц за год фактически сократилась вдвое, – говорит г-н Дженкинс. – Учитывая кризисный период и довольно невысокий спрос на размещение, гостиницы просто не имеют возможности наращивать тариф – это возможно только при стабильно высокой загрузке. А значит, даже небольшой рост заполняемости или цен не поможет отельерам справиться с сокращающейся валовой операционной прибылью и снижающейся стоимостью активов. К тому же все новые проекты по строительству гостиниц или даже реновации существующих объектов ставятся под сомнение под давлением высокой стоимости зарубежного оборудования, мебели и материалов».
