Главными игроками на инвестиционном рынке EMEA в 2011 году станут банки
По данным последнего исследования Hotel Investment Outlook, подготовленного Jones Lang LaSalle Hotels, объем инвестиций в гостиничную недвижимость в регионе EMEA в 2011г. составит €8.3 млрд., что на 18% больше объема инвестиционных сделок 2010 года (€7 млрд.). Эксперты Jones Lang LaSalle Hotels предполагают, что инвестиционная активность будет наиболее динамичной на рынках с высокой долей заемного капитала, таких, как рынки Великобритании и Ирландии.
В 2011 году наибольшая активность будет наблюдаться на рынках, предлагающих инвесторам хороший баланс между рисками и реальными возможностями. Ожидается, что подавляющее количество сделок будет инициироваться финансовыми институтами, желающими избавиться от проблемных активов с целью получения свободного капитала, чтобы привести его в соответствие с внутренними нормами регулирования. На некоторых рынках банки столкнутся со сложностью выхода из активов, и будут вынуждены продолжать оказывать поддержку новым покупателям в условиях отсутствия альтернативных источников заемных средств, особенно в отношении крупных портфелей недвижимости. Таким образом, банки будут стремиться снизить долю своих финансовых рисков, а также улучшить условия действующих кредитных соглашений для минимизации рисков в краткосрочной перспективе.
Марк Уинн-Смит, главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle Hotels в странах Европы, Ближнего Востока и Африки, отметил: «Ожидается, что в 2011 году на продажу будет выставлено больше гостиниц, которые невозможно рефинансировать при существующих коэффициентах соотношения заемных средств к рыночной стоимости актива. Самыми активными продавцами окажутся банки, кредиторы и конкурсные управляющие, занимающиеся расчисткой балансов. С точки зрения качества продаваемых активов, можно предположить, что далеко не все гостиницы будут «знаковыми». Скорее всего, количество менее привлекательных или требующих капитальных затрат объектов, предлагаемых с дисконтом, будет расти, осложняя восстановление уровня стоимости активов. Несмотря на это, интерес инвесторов к «трофейным» активам, расположенным в наиболее привлекательных рынках, скорее всего, не ослабнет, что будет способствовать ужесточению конкурентной борьбы за объекты и росту цен на них».
В то время как основными продавцами в 2011 году будут выступать банки, закрытые инвестиционные фонды также начнут проявлять активность в продаже - по мере приближения дат закрытия различных фондов. Собственники и операторы будут по-прежнему концентрироваться на отдельных продажах действующих объектов, способных достичь привлекательной цены.
Прогнозируется, что объем сделок продолжит стабильно расти на протяжении 2011 года и к концу года достигнет €8.3 млрд. Незначительная доля общего объема сделок (7%) будет образована за счет транзакций по реструктуризации долгов, что предоставляет отличные возможности игрокам на рынке при ограниченном финансировании. Инвестиционная активность в ближайшие 12 месяцев также будет поддерживаться улучшением гостиничных операционных показателей в регионе, и при расчете цен на объекты инвесторы вернутся к учету прогнозируемого роста прибыли. По мере дальнейшего восстановления корпоративного спроса и событийного туризма, рынок будет укрепляться и способствовать росту доходности в пересчете на номер к концу 2011 года.
Марк Уинн-Смит прогнозирует, что инвестиционная активность в 2011 году будет наиболее значимой там, где инвесторам будут понятны рынки и стоимости активов. «В этом году капитал вернется к формированию новых инвестиционных фондов в различных секторах коммерческой недвижимости, включая гостиничный. Основной интерес инвесторов будет по-прежнему прикован к ключевым городам, таким как Лондон и Париж. Рост инвестиционной активности будет способствовать увеличению количества знаковых активов на рынке Лондона, таким образом, увеличивая их стоимость. С точки зрения долгосрочной перспективы, это может предоставлять инвесторам отличные возможности, поскольку такие объекты обеспечивают надежную отдачу. Однако, при увеличивающемся спросе на знаковые активы инвесторы, возможно, будут вынуждены расширить круг рассматриваемых объектов».
На тех рынках, где отсутствуют проблемные активы или рискованные коэффициенты кредитного плеча, инвестиционная активность будет обеспечиваться собственниками, операторами или закрытыми инвестиционными фондами, которые будут продавать свои объекты на добровольных началах либо ввиду необходимости закрытия фондов. Ожидается, что пул покупателей в 2011 году останется практически неизменным и будет ограничен открытыми и закрытыми инвестиционными фондами, а также специализированными инвесторами в сфере недвижимости в поиске привлекательных активов, предлагаемых с дисконтом. Более традиционные институциональные инвесторы будут искать объекты, предлагающие стабильный доход.
Марк Уинн-Смит считает, что ценовой разрыв между знаковыми и менее привлекательными активами в течение 2011 года будет только расти, по мере увеличения числа менее привлекательных активов на второстепенных рынках. «Это может негативно сказаться на ставках капитализации и увеличит показатели ожидаемой доходности для отелей в плохом физическом состоянии и с непривлекательным расположением до уровня двузначных цифр. Ограниченное количество и высокое качество выставленных на рынок в 2010 году активов обеспечивало выгодное ценообразование и начальные ставки доходности. Банкам, передавшим активы конкурсным управляющим или разместившим их на рынке в 2010 году, часто удавалось достигнуть цен продажи, близких к размеру кредита или даже превосходящих его. Это может служить дополнительным стимулом для увеличения на рынке количества реализуемых активов в течение 2011 года».
Марина Усенко, исполнительный вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, глава российского офиса, отметила: «Российский инвестиционный рынок в 2010 году показал первые признаки оживления, в результате чего за год было официально объявлено о 4 гостиничных сделках, из них 2 объекта находились в Москве, а остальные – в регионах. Инвесторы (в основном, имеющие российскую «прописку») выказали четкое предпочтение к действующим активам средней ценовой категории с возможностью «апсайда» (в виде капитальных вложений и/или привлечения профессиональной команды для управления), что определяло более высокую начальную ставку доходности. Дефицит доступного заемного финансирования не позволял рассчитывать на банковские кредиты, ограничив размеры сделок (в пределах $20-40 миллионов), что, впрочем, близко к среднему размеру гостиничных сделок в регионе EMEA. В 2011 году Jones Lang LaSalle Hotels ожидает не только увеличения количества сделок (за счет большего количества предлагаемых собственниками на продажу объектов), но и оживления зарубежных инвесторов (в основном, частных групп/лиц, а также закрытых инвестиционных фондов), готовых рассматривать российские активы (в первую очередь, в Москве, а затем и в крупных городах-миллионниках), в том числе «знаковые». Факторы риска, имеющиеся у российского рынка, все еще не позволяют ожидаемой ставке доходности на вложенные инвестиции приблизиться к показателям, привычным для развитых рынков Западной Европы, хотя потенциал московского рынка, демонстрировавшего в 2010 г. хорошие результаты стабильного восстановления операционных показателей, дает надежду на повышение рыночной стоимости объектов. Однако и в Москве, как и на рынках Лондона или Парижа, основной выигрыш в приросте рыночной стоимости будет отмечаться у наиболее привлекательных или даже «знаковых» объектов, обладающих оптимальными характеристиками и способными обеспечить долговременные стабильные доходы собственнику, сохраняя при этом потенциал к увеличению капитализации в будущем. Это увеличит водораздел в ценообразовании «знаковых» и остальных гостиниц».
