Отели дороже и – выгоднее
Перспективы строительства гостиниц в последнее время становятся популярной темой, поскольку другие виды бизнеса уже достаточно плотно освоены основными игроками рынка. Интерес к гостиничному бизнесу в первую очередь проявляют строители. Это воспринимается вполне естественно, поскольку отели логично дополняют прочие проекты недвижимости, такие как возведение жилья, офисных и торговых комплексов. С последними коллективные средства размещения имеют особенно много общего, что позволяет им выступать в тесной связке. В программах развития гостинично-туристского комплекса Москвы гостинично-офисные или торгово-офисные комплексы и отели часто представлены совместно. Похоже, что такой симбиоз вполне устраивает и владельцев, и потребителей, особенно в отдаленных районах и пригородах. Начальник информационно-аналитического отдела Ассоциации «Университет гостиничного, туристского и ресторанного бизнеса» Марина Смирнова предлагает посмотреть на эту проблему с точки зрения выбора объекта для инвестирования.
Итак, конкуренцию отелям составляют, в основном, офисные и торговые здания, оттягивающие на себя средства, применение которым можно было бы найти в гостиничной среде. Какие соображения принимаются в расчет собственниками участков под застройку, когда они встают перед выбором – что строить? В первую очередь, внимание будет обращено на первоначальные затраты и последующую отдачу. Это логично и вполне естественно. Примерное представление о порядке цифр, которыми будет оперировать будущий инвестор, можно получить, если сгруппировать данные, мелькающие на страницах различного рода рекламно-информационных изданий. Добавив к открытым сведениям экспертную оценку, можно получить такую картину: строительство торгово-офисного комплекса обойдется заказчику в среднем около $500 за кв. м. Готовый объект сразу передается в аренду различным частным компаниям по ценам, сопоставимым со стоимостью строительства (от $300). Это позволяет за 3,5-4 года полностью окупить затраты по проекту.
Стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади зависит от класса отеля и колеблется в очень широких пределах - от $500 до $1500. Заметим, что в Москве реконструкция 1 м. кв. гостиничной площади среднего класса стартует от $700. Срок окупаемости проекта тоже отодвигается во времени, обычно это занимает не менее 6 лет и зависит от условий кредитования.
Получается, что гостиничные объекты оказываются в менее выгодном положении по сравнению с другими проектами, в частности, торгово-офисными комплексами. Однако при решении вопросов о финансировании того или иного проекта принимаются во внимание не только соображения краткосрочной отдачи, но и такие показатели, как длительность жизненного цикла проекта. Гостиничный бизнес гарантирует постоянный приток денежных средств в течение довольно длительного времени, даже без осуществления крупных расходов на реновацию. Например, небезызвестный московский отель «Минск» до сих пор приносит своим владельцам доход, несмотря на то, что его полная реконструкция была намечена еще на 1988 год, но так и не была осуществлена. Есть и другие примеры подобного «долголетия».
При этом гостиничный бизнес позволяет гибко варьировать тарифы не только в течение месяца или недели, но и на ежедневной основе. Договоры же на аренду офисных или торговых площадей заключаются, как правило, на год и не предусматривают возможности изменения тарифов в течение этого срока. В условиях высокой инфляции это обстоятельство может быть решающим аргументом в пользу строительства гостиничного предприятия, также как другое не менее важное обстоятельство – наличие высокого спроса на эти услуги при относительно стабильном состоянии деловой активности на других сегментах рынка.
