У «ИНТЕКО» - новые гостиничные проекты в Петербурге
ЗАО «ИНТЕКО» (Москва) планирует построить гостиничные комплексы в Петербурге и Петергофе, сообщил агентству «Интерфакс-Недвижимость» начальник управления по связям с общественностью и СМИ, пресс-секретарь компании Геннадий Теребков.
По его словам, в настоящее время проводится согласование разрешительной документации и выбор подрядной организации для строительства семиэтажной гостиницы 5* в Петербурге по адресу Конногвардейский бульвар, дом 5. Проект предполагает комплексную реконструкцию существующего исторического здания, расположенного в самом центре города. «Из окон отеля будет открываться вид на Исаакиевский собор и ряд других уникальных памятников архитектуры», - отметил пресс-секретарь «ИНТЕКО».
Проект планируется реализовать в 2007-2009 годах. Площадь отеля составит 21 тыс. кв метров. В здании предусмотрен подземный паркинг на 70 машин.
В Петергофе на строительной площадке ведутся работы подготовительного периода. Приступить к строительству планируется в марте 2007 года, завершить его - в 2008 году.
На Санкт-Петербургском проспекте Петергофа «ИНТЕКО» собирается построить четырехзвездный бизнес-отель площадью 13,3 тыс. кв. метров, включающий шесть трехэтажных корпусов, объединенных стилобатной частью на уровне первого и подвального этажей. Комплекс расположится на территории 1,085 га в исторической части Петродворца в непосредственной близости от действующего православного собора Петра и Павла, территории Верхнего парка, Большого Петергофского дворца, живописного Ольгина пруда.
Кроме стандартных номеров в отдельно стоящем здании, в непосредственной близости от основного гостиничного комплекса, предусмотрено 14 номеров категории suite, предназначенных для долгосрочного проживания гостей.
По словам Г.Теребкова, бизнес-отель ориентирован, прежде всего, на прием российских и зарубежных туристов, проведение конференций. «В отеле предусмотрены конференц-залы различной вместимости, подземный паркинг на 36 машин, а также центр отдыха и развлечений, рестораны, фитнес-центр», - рассказал он.
В рамках реализации данного проекта наряду с новым строительством планируется реконструкция существующих зданий, представляющих историческую и архитектурную ценность, добавили в «ИНТЕКО».
Количество номеров в отелях, которые будут построены компанией «ИНТЕКО» в Петербурге и Петергофе, уточняется.
Эксперты, опрошенные агентством «ИФ-Недвижимость», называют петербургские проекты интересными, но не берутся прогнозировать, насколько успешными они окажутся. В частности, собеседники агентства указывают на необходимость привлечения гостиничного оператора с мировым именем.
Вице-президент Jones LaSalle Hotels Дэвид Хорн считает, что поскольку «ИНТЕКО» не обладает большим опытом управления гостиницами высокого класса, логичнее было бы привлечь в проекты в Петербурге и Петергофе международных операторов, уже работавших в России.
«К петербургскому гостиничному рынку испытывают интерес практически все международные гостиничные сети, - отмечает Д.Хорн. - Сегодня там работают Marriott, Razidor SAS, Accor Group, Kempinski, Rocco-Forte Hotels и Corinthian Group. Активно ищут партнеров в северной столице Hilton, Sheraton и другие».
В то же время, по его мнению, проект гостиницы 5* на Конногвардейском бульваре для международных сетей слишком мал. «Крупные операторы предпочитают работать с проектами от 150 номеров», - пояснил Д.Хорн. «Сюда можно привлечь операторов, специализирующихся на гостиницах типа «бутик», - полагает эксперт.
Очень интересным Д.Хорн считает проект гостиницы в Петергофе. «Разумно, что проект предполагает апартаменты suite, рассчитанные на долгий период проживания, ведь Петергоф расположен недалеко от города, а апартаменты помогут решить проблему сезонности Петербурга, то есть высокую загрузку в «не сезон», - рассуждает эксперт.
Окупаемость проектов, если туда придут операторы с опытом работы в России, может составить от пяти до семи лет, добавляет Д.Хорн.
Генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник осторожно прогнозирует окупаемость указанных проектов на уровне 7-10 лет. «Трудно оценить срок окупаемости, не зная всех обременений проекта, источников финансирования и условий, на которых будет приглашен оператор», - поясняет он.
Эксперт предполагает, что, вряд ли «ИНТЕКО» будет управлять проектами самостоятельно. «ИНТЕКО», изначально провозглашая свои гостиничные амбиции в Москве, в том числе по проектам в других областях коммерческой недвижимости, ориентировалась на их последующую продажу, - говорит он. - Не знаю, как будет сейчас, но ранее ее стратегия строилась лишь на оформлении участка под застройку, получение исходно-разрешительной документации и последующей перепродаже прав».
По оценке А.Лесника, приблизительная себестоимость номера для 4* - $75-150 тыс., для 5* - до $250 тыс. Стоимость проживания, по мнению собеседника агентства, учитывая объем инвестиций, может составить для «четырех звезд» - от $160, для пяти - от $240 в сутки.
Площадку бизнес-отеля 4* А.Лесник называет интересной. «Но все будет зависеть от выбранной ценовой политики, - считает он. - Поскольку все-таки Питер больше туристский город, а тургруппам (даже иностранным), достаточно сложно будет осилить такую цену».
По словам А.Лесника, ссылающегося на статданные, верхний сегмент гостиничного рынка Петербурга уже насыщен, поэтому появление нового предложения может перевести конкуренцию в ценовую плоскость.
«Вообще, новые гостиницы нужны, прежде всего, для того, чтобы обе столицы спустились с заоблачных небес цен на услуги размещения», - замечает эксперт.
Ведущий консультант отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Илья Кутнов считает, что гостиницы такого размера, как у «ИНТЕКО» будут востребованы на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, для которого характерна сезонность.
«На сегодняшний день можно прогнозировать полную загрузку гостиниц в летний период и 40-50% - в зимний», - прогнозирует специалист.
Что касается петербургской гостиницы, то здесь, по словам И.Кутнова, «ИНТЕКО» предвосхищает рыночные тенденции: с дальнейшим активным развитием бизнеса в Санкт-Петербурге загрузка гостиницы будет повышаться, а фактор сезонности будет играть менее важную роль.
Эксперт оценивает примерный объем инвестиций для пятизвездной гостиницы - около $40 млн, для четырехзвездной - более $15 млн.
«Исходя из стоимости земли и с учетом вероятного привлечения оператора, срок окупаемости может составить 8-9 лет», - считает собеседник агентства.
Говоря о способах управления проектами, А.Кутнов отметил, что рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время активно развивается и будет привлекателен для многих ведущих операторов - как уже работающих в России, так и тех, кто только планирует выйти на этот рынок.
Президент компании HELIOPARK Group Александр Гусаков оценивает объем инвестиций в проект отеля в Петербурге примерно в $40 млн. «Строительство «с нуля» обошлось бы дешевле, около $32-35 млн, но проект подразумевает реконструкцию существующего исторического здания, что требует больших затрат, - говорит он. - Однако реконструкция позволяет создать уникальное предложение по размещению, ведь остановиться в номере, созданном в историческом здании - заманчивая перспектива».
Проект отеля в Петергофе, считает эксперт, потребует около $25-27 млн, «поскольку предполагает создание отеля более низкой категории – 4*, и меньшей площади, но с очень сложными и дорогостоящими коммуникациями».
Отметив, что возводимые гостиницы - объекты верхнего ценового сегмента, А.Гусаков оценил себестоимость строительства номера в $40-50 тыс.
«Несмотря на динамичное развитие, гостиничный рынок Санкт-Петербурга еще не достиг насыщения, поэтому эти объекты будут востребованными, их основными клиентами станут деловые люди». Говоря о сроках окупаемости, А.Гусаков тоже указывает, что загрузка отелей Петербурга зависит от сезона. «Проекты могут окупиться не менее чем за семь лет», - считает специалист.
Впрочем, полагает он, «отель в Петергофе может окупиться и за пять лет, но при очень благоприятном стечении обстоятельств и правильной ценовой политике».
Другие участники рынка оценивают общую стоимость строительства пятизвездной гостиницы в Петербурге и гостиничного комплекса в Петергофе в $100-120 млн, в том числе гостиницы в Петербурге - $80-90 млн, комплекса в Петергофе - $20-30 млн.
В «ИНТЕКО» сообщили, что в настоящее время компания реализует ряд инвестиционно-строительных программ по возведению жилья, административных зданий и объектов социально-культурного назначения и ежедневно инвестирует в проектные и строительные работы $1,5-2 млн. (Интерфакс)