Частный сектор – альтернатива для гостей Петербурга
В период Петербургского экономического форума в очередной раз перед гостями города встанет вопрос размещения. Более или менее приличные гостиницы, скорее всего, как и в предыдущие годы наплюют на предостережения антимонопольного ведомства и взвинтят цены на проживание на сотни процентов. Альтернативой для гостей станет возможность размещения в частном секторе.
Традиционно в Санкт-Петербурге рынок краткосрочной аренды жилья набирает обороты в период с мая по сентябрь. Это объясняется приездом большого количества туристов и абитуриентов, спешащих на вступительные экзамены в вузы. Также рынок оживляется в новогодние праздники.
Сегодня средняя стоимость посуточной аренды квартиры в Санкт-Петербурге составляет около 3 тыс. руб. в сутки. Но во время таких мероприятий, как Петербургский экономический форум, цена может возрасти на 100%, если квартира не была забронирована заранее. «Есть примеры, когда квартиры сдаются и за 15 тыс. руб. в день. Подобные объекты снимают люди, которые принципиально не хотят жить в гостиницах и имеют сформировавшиеся требования», – говорит заместитель директора АН «Бекар» Ирина Бузина. Александр Пастухов, руководитель отдела аренды АН «Итака», считает, что рост будет все же менее значителен – в пределах 20-30% для жилья эконом-сегмента – и 50-70% для жилья премиального класса. А Павел Пикалев, директор Penny Lane St. Petersburg, говорит, что в период белых ночей, совпадающий с Петербургским экономическим форумом, аренда может стоить и в три раза дороже среднегодовых показателей.
Каков объем рынка краткосрочной сдачи жилья в аренду специалисты подсчитать не могут. Отследить количество квартир, сдающихся в краткосрочную аренду, практически невозможно, потому что большинство подобных объектов не выходит на рынок и сделки заключаются без участия агентов.
«По нашим данным, более 70 процентов объектов приходится на частных владельцев либо на небольшие компании, в управлении которых находится до пяти квартир. Качественных квартир, предлагаемых в краткосрочную аренду в центре города, соответствующих уровню трех-четырехзвездочных гостиниц в Петербурге около 50 штук. Летом стоимость аренды хорошей двухкомнатной квартиры с одной спальней за одни сутки начинается от $80-100. Ввиду непрозрачности рынка, сложно подсчитать годовой оборот. В большинстве случаев, особенно если срок аренды составляет менее одной недели, сделки и расчеты происходят неофициально», – говорит господин Пикалев.
Эдуард Киямов, директор филиала ЗАО «Желдорипотека» в Санкт-Петербурге, говорит, что наиболее востребованными предложениями остаются элитные квартиры в центре Петербурга площадью до 200 кв. м и стоимостью более 20 тыс. рублей в сутки. Возможности посуточной аренды в Петербурге очень ограниченны, а эксклюзивных квартир на этом рынке практически нет.
«По данным агентств недвижимости весной и летом в аренду сдается 10-40 тыс. квартир. По сравнению с низким сезоном доля квартир под сдачу возрастает за счет собственников, которые перебираются на летний период на дачи, а квартиры предпочитают сдавать», – приводит данные господин Киямов.
Доля «сезонных» квартир составляет около 20-30% от общего объема на рынке аренды. Окупаемость такой квартиры зависит от месторасположения, качества ремонта, оборудования, статуса дома и продвижения квартиры на рынке. На примере покупки однокомнатной квартиры экономкласса стоимостью 2-2,5 млн руб., с ремонтом и недорогой мебелью, при ежемесячной арендной ставке 20-23 тыс. руб., можно рассчитать, что срок окупаемости составит от 7 до 10 лет. «Основным риском частных инвесторов при вложении денег в такой проект будет то, что эти квартиры, сдающиеся на короткий срок, имеют высокую амортизацию, что можно объяснить направленностью использования», – считает госпожа Бузина. А Александр Пастухов опасность для инвестора видит в другом: «Основной риск при вложении денег в такие проекты – это «простой» квартиры в периоды спада спроса, поэтому чаще всего собственники предпочитают заключать договоры на долгосрочный период».
В среднем срок окупаемости квартир при сдаче их в краткосрочную аренду дольше, чем у в случае с долгосрочной арендой. Однако некоторые объекты более подходят именно для краткосрочной аренды – например, небольшие квартиры в центре города, в «золотом треугольнике», с недостатками входной группы (отсутствие лифта, крутая лестница), окнами спальни, выходящими на шумную улицу. Все это сильно снижает стоимость при долгосрочной аренде данного объекта. «Частный инвестор, приобретающий квартиру для последующей сдачи ее в краткосрочную аренду, должен выбрать один из двух вариантов. Первый: организовывать и заниматься процессом самостоятельно, то есть искать и заселять арендаторов, взимать оплату, убирать и ремонтировать квартиру. Второй: отдать квартиру в управление компании, которая будет заниматься этими вопросами. Недостатками первого варианта является высокая вероятность простоя квартиры и большой расход ресурсов на обслуживание процесса. Недостатком второго варианта можно назвать сравнительно низкий уровень дохода, получаемого в виде средств от управляющей компании», – отмечает господин Пикалев.
«Квартиры экономкласса, как правило, расположенные в спальных районах города, окупаются в среднем за 12-15 лет, квартиры более высокого класса, расположенные в центральной части города, пользуются большим спросом, что позволяет им окупаться в среднем за 6-8 лет», – замечает эксперт. (kommersant.ru)