Центральная Азия: новый регион с огромным потенциалом

На профессиональной конференции Central Asia & Turkey Hotel Investment Conference (CATHIC) 2012, прошедшей недавно в Стамбуле, компания Jones Lang LaSalle Hotels представила исследование гостиничного рынка Центральной Азии, сконцентрировавшись на наиболее активном рынке региона – Баку. Предлагаем читателям RATA-news краткую версию этого исследования.

Центральная Азия – что это? К региону обычно относят южные республики бывшего СССР: Армению, Азербайджан, Грузию, Казахстан, Кыргызстан, Туркменистан, Таджикистан и Узбекистан. Приблизительная численность населения этих государств в совокупности – около 80 млн. человек. Все они ориентированы на добычу природных ресурсов, преимущественно нефти и газа. Другой характерной особенностью экономики региона является слабая зависимость от глобальных экономических тенденций ввиду небольших размеров и минимальной встроенности в мировую экономику. Так что практически все страны Центральной Азии, за исключением Азербайджана и Казахстана, без особых сложностей пережили экономический кризис 2008 года.

Динамика ВВП, %

Рынок гостиниц. Отельный сегмент во всех странах региона только начинает формироваться – общий объем предложения в современных объектах размещения составляет около 8 тыс. номеров. На разных стадиях девелопмента в Центральной Азии находится еще 9 тыс. номеров.

Комментирует исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Марина Усенко: «Рынок Центральной Азии очень молод, там пока нет ни одного местного профессионального сетевого оператора – большинство качественных гостиниц находятся под управлением известных сетей. В регион вышли все крупнейшие международные операторы, выведя свои ключевые люксовые бренды – даже те, которые еще не имеют действующих объектов в России. Как правило, отели высокого уровня сконцентрированы в столицах, центрах игорной активности (Батуми, Грузия) или в регионах добычи полезных ископаемых – например, Актау и Атырау в Казахстане. В Алматы и Астане работают гостиницы Rixos, в Баку и Алматы в ближайшее время ожидается открытие JW by Marriott. Также в Баку в 2012 году должны появиться отели Four Seasons, Jumeirah и Fairmont».

Номерной фонд под управлением основных международных гостиничных сетей

на рынке Центральной Азии

Таким образом, активное развитие гостиничного рынка Центральной Азии предоставляет огромные возможности для международных сетей. Если на заре формирования сегмента для выхода в регион операторы были вынуждены покупать отели (например, Hyatt в Баку и Бишкеке), то сегодня большинство из них работают на основе договора на управление объектом. «Однако и сегодня гостиничные операторы должны быть готовы к особенностям местного рынка и его возможным «сюрпризам», в том числе к необходимости выступить соинвестором при строительстве нового объекта и разделить с собственником ответственность, – уточняет Марина Усенко. – Центральная Азия открывает огромные возможности для профессионалов гостиничного рынка, готовых принимать локальные правила игры и идти на риск».

Баку: пузырь, который лопнет? Экономика Азербайджана сильно зависит от нефти и газа – на этот сектор приходится порядка 53% национального ВВП. Для справки: зависимость российского государственного бюджета от средств, поступающих от продажи таких ресурсов, вдвое ниже, но даже такой «перекос» в экономике уже вызывает озабоченность.

Неудивительно, что туризм в стране формируется преимущественно деловыми поездками. Около 46% гостей в отелях Баку – бизнес-туристы, причем в высококачественных объектах этот процент может доходить до 90. В то же время, в официальной статистике доля делового туризма в общем объеме рынка мала – всего 30%.

Гостиничный бизнес в Баку полностью зависим от иностранных приезжих – местные до сих пор предпочитают останавливаться у родственников. Активнее всего посещают Баку граждане Турции (21%), на втором месте – россияне (14%), третье делят англичане и американцы (по 9%). Цели поездок большинства из них связаны с тем же нефтегазовым сектором.

География зарубежных гостей, размещенных в отелях Баку

Гостиничный рынок города сравнительно невелик: официально он насчитывает всего 6,4 тыс. номеров, из них соответствующих современным стандартам – чуть более трети (1,7 тыс.). Большинство современных отелей были построены в течение последних десяти лет и находятся под управлением международных гостиничных операторов.

Небывалый всплеск активности на рынке наблюдался в Баку в 2011 году, когда количество номеров современного стандарта почти удвоилось, увеличившись за год с 0,9 тыс. до 1,7 тыс. Параллельно снижались операционные показатели отельеров. Среднегодовая загрузка гостиниц в Баку уменьшилась с 70% в 2005 году до 40-45% в 2009-2010. Такая же ситуация наблюдалась и в 2011 году. Показатель доходности (RevPAR) за это же время сократился почти вдвое – со $130 в 2005 году до сегодняшних $85-95.

В этой ситуации наибольшую обеспокоенность вызывает масштабный портфель гостиничных проектов, которые должны быть выведены на рынок в 2012-2015 годах. Если все заявленные отели будут открыты, объем рынка качественных объектов в Баку вновь удвоится и превысит уровень 3,4 тыс. номеров, причем основное увеличение придется на сегмент 5*. И городе придется предпринимать экстренные меры для предотвращения коллапса на гостиничном рынке.

Динамика ввода гостиниц в эксплуатацию

По мнению экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство. В первую очередь, необходимо диверсифицировать спрос на размещение в Баку. Например, инициировать проведение в стране крупных выставочных и культурных мероприятий, которые откроют для большинства иностранцев такую точку на карте, как Баку. Первым шагом в знакомстве со страной может стать конкурс «Евровидение» и чемпионат мира по футболу FIFA среди девушек, которые пройдут в Азербайджане в 2012 году.

Помимо этого, город мог бы позиционировать себя в качестве регионального курорта, ориентируясь преимущественно на жителей стран СНГ. Также необходимо продолжить развивать инфраструктуру (модернизация основного международного аэропорта страны уже идет полным ходом), чтобы снизить стоимость поездок в Баку. Все эти меры абсолютно необходимы для нормального функционирования гостиничного бизнеса.