Travelport с 18 января

За 2013 год в гостиничную недвижимость было инвестировано $46,7 млрд.

Отчет Hotel Investment Outlook компании Jones Lang LaSalle показал, что в 2013 году в гостиничную недвижимость по всему миру было инвестировано $46,7 млрд. По сравнению с предыдущим годом это на 35% больше. Объем вложений в гостиницы в регионе EMEA (страны Европы, Ближнего Востока и Африки) вырос на 17% и достиг $13,2 млрд. По предварительным прогнозам экспертов компании, в 2014 году объем инвестиций в глобальный отельный рынок может побить пятилетний рекорд, составив $50 млрд. (+10% к прошлому году). А вложения в отели Европы, Ближнего Востока и Африки (регион EMEA) способны увеличиться более чем на 20%, что составит около $16 млрд.

Исполнительный директор департамента гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle в Северной Европе Джон Хаббард пояснил, что участники рынка настроены оптимистично в отношении перспектив гостиничного сегмента EMEA. Как следствие, прогнозируется значительный рост объема инвестиций, хотя страны региона демонстрируют разные темпы восстановления экономики.

Дополнительными факторами роста стали продолжение частичной распродажи долей в контролируемых кредитными организациями активах с высокой задолженностью, а также окончание работы ряда фондов прямых инвестиций. Еще аналитики компании, что многие операторы продолжат оптимизировать свои портфели недвижимости. А значит, на продажу могут выставить больше объектов, что привлечет внимание инвесторов, в том числе институциональных.

Поскольку ситуация с кредитной задолженностью в Европе улучшилась, многие банки объявили о готовности выдавать займы игрокам европейского гостиничного сектора. Кроме того, на крупные рынки долгового капитала выходят альтернативные кредитные организации. Все больше банков разных стран рады предложить свои капиталы, в их числе Банк Китая, United Overseas Bank, RBS и целый ряд организаций с Ближнего Востока, особенно интересующихся недвижимостью в Лондоне.

В результате в 2014 году у инвесторов появится целый ряд новых бизнес-возможностей на зрелых и хорошо знакомых им крупных рынках, таких как Великобритания, Франция и Германия.

Растет число трансграничных вложений, особенно со стороны фондов прямых инвестиций из США, которым в основном интересна недвижимость в Европе. А также со стороны институциональных инвесторов, стремящихся воспользоваться благоприятной конъюнктурой на своих «домашних» рынках. Инвесторы из Азии тоже стремятся обозначиться в EMEA. Для них европейский сектор недвижимости – возможность получить высокую маржу и более благоприятные условия для роста в среднесрочной перспективе, по сравнению с локальными рынками. За последние 12 месяцев на европейский рынок пришло много инвесторов из Поднебесной. Эксперты Jones Lang LaSalle ожидают, что эта тенденция сохранится по мере увеличения числа игроков, стремящихся выйти за пределы родного китайского рынка.

А глава департамента гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle в России и СНГ Дэвид Дженкинс рассказал, что налицо рост интереса со стороны российских инвесторов, ищущих возможности на глобальном отельном рынке: «Обычно они фокусируются на основных городах Европы, но их также привлекают Азия и Америка. Тренд склонен сохраниться и в 2014 году, и инвесторы из России, Украины и Казахстана будут стремиться диверсифицировать свои портфолио недвижимости».

В 2013 году самым ликвидным рынком региона EMEA стала Великобритания, на которую пришлось 37% инвестиций, или $4,7 млрд. Второе место в объеме транзакций в регионе заняла Франция (18%, или $2,3 млрд.), где за 2013 год было продано нескольких престижных объектов и даже целых портфелей недвижимости, включая Groupe du Louvre и Mandarin Oriental Paris, что для страны нетипично.

Германия, третья в списке, тоже остается одним из самых привлекательных европейских отельных рынков для операторов и инвесторов, во многом благодаря своей прочной экономической базе. Доминирующее положение здесь по-прежнему занимают институциональные инвесторы, однако в 2014 году эксперты Jones Lang LaSalle ждут прихода на рынок новых игроков.

Страны, больше других пострадавшие от кризиса, например, Испания, Италия и Ирландия, тоже способны предложить заманчивые возможности для вложения средств.

 

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга: итоги прошлого года и прогноз на нынешний. 2013 год оказался удачным для отельного рынка северной столицы. В каждом сегменте – от экономичного до люксового, – RevPAR вырос на 15% и более. После нескольких сложных для этого сектора лет такой результат стал долгожданным.

Порадовало и очень успешное прошлое лето. Рост показателей продолжился в сентябре, когда в городе проходил саммит G20. В итоге в первый же месяц осени RevPAR большинства гостиниц почти вдвое превысил прежние результаты. Это еще раз подтвердило, что в Санкт-Петербурге достаточное гостиниц любого уровня, чтобы проводить важные мероприятия.

 

Люксовый сегмент. Средний тариф здесь поднялся в 2013 году на 14% и достиг 11300 рублей. Загрузка выросла всего на 2%, но с учетом совокупности факторов RevPAR увеличился на 16%. Дэвид Дженкинс считает, что открытие Four Seasons, скорее всего, негативно отразится на средней загрузке в сегменте в 2014 году, но в то же время увеличит средний тариф. С заполняемостью в 52% люксовые отели Петербурга на 25% отстают от московских, занятых в среднем на 65%, и на 16% уступают им в среднем тарифе.

 

Uppper upscale. Как сообщили эксперты Jones Lang LaSalle, доходность на номер гостиниц верхнего предела верхнего сегмента увеличивалась почти с той же скоростью, как и люксовых. Но здесь это стало следствием равного роста и загрузки, и тарифа. В Петербурге очевиден значительный разрыв в тарифах гостиниц сегментов upper upscale и luxury (50%), тогда как в Москве они различаются только на 30%.

 

Upscale. Заполняемость отелей верхнего сегмента увеличилась в 2013 году на 4,5% и превысила 60%. Благодаря росту среднего тарифа на 13%, показатель RevPAR вырос на 17,5%.

 

Upper midscale. Тут тарифы всего на 1000 рублей ниже. В конце 2013 года загрузка достигла 67%, и дальнейший рост возможен только за счет увеличения тарифов. Но это может случиться в том случае, если средства размещения более высокого класса тоже подорожают, что пока маловероятно.

В то же время, именно объектам верхнего предела среднего сегмента удалось продемонстрировать максимальный рост доходности на номер в 2013 году: на 19%. Это произошло за счет примерно равного увеличения тарифа и загрузки.

 

Midscale. Тарифы в брендированных гостиницах этого уровня выросли за год на 14% и достигли 2700 рублей. В результате их загрузка смогла увеличиться только на 3%, так как туристы были вынуждены выбирать более дешевые средства размещения. Однако, учитывая общий рост RevPAR на 17%, можно говорить об отличной динамике в среднем сегменте.

 

Чего ждать в 2014 году? В Санкт-Петербурге в этот период заявлены к открытию три гостиницы под управлением международных операторов: бутик-отель Indigo на улице Чайковского, который станет первым объектом под этим брендом в России, Hampton ExpoForum (ввод этого объекта в эксплуатацию может быть перенесен на 2015 год) и «Park Inn Пулково».

Дэвид Дженкинс сообщил: «Hampton и Park Inn расположены за городом и поэтому будут работать на весьма специфическом рынке. Их открытие не повлияет негативно на отели в центре Санкт-Петербурга. Главное изменение в центральной части города – реконструкция местного «Азимута», в мае 2014 года здесь откроются обновленные лобби и конференц-зона. Учитывая это и ввод новых номеров в гостинице в 2013 году, мы прогнозируем «пробуждение спящего гиганта»: питерский «Азимут» сможет активнее работать в MICE-сегменте и показывать более высокие результаты в целом.

Без встречи «Большой двадцатки» сложно обещать значительный рост показателей рынка города в 2014. В то же время мы видим позитивные признаки этого, и ожидаем дальнейшего, хоть и более умеренного, роста RevPAR во всех сегментах. За счет как увеличения загрузки в некоторых из них, так и повышения средних тарифов».

  • Еще материалы этой рубрики