Travelport с 25 октября

Как выглядит Москва из окон сервисных апартаментов?

Размещение гостей в арендованных жилых помещениях популярно во всем мире, однако в нашей стране этот сегмент только начинает развиваться. Хотя спрос есть: имеющиеся сервисные апартаменты в Москве практически круглый год загружены на 70-80%.

Относительно новый для России сегмент индустрии гостеприимства обсуждался 16 октября с участием председателя Москомтуризма Сергея Шпилько, генерального директора Intermark Serviced Apartments Карине Шмаревой, руководителя компании «Квартотель» Андрея Шарапова, начальника отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марины Смирновой и представителя компании LikeHome Антона Малькова.

В мире более 600 тыс. сервисных апартаментов. В Нью-Йорке соотношение составляет 5 единиц на 1000 туристов, в Лондоне – 2. В Москве этот показатель равен всего 0,1. К тому же, местные апартаменты считаются очень дорогими, ведь цена продукта не соответствует качеству: состояние квартир и подъездов в оставляет желать лучшего.

Сервисные апартаменты можно назвать «домом вдали от дома». Более просторные, чем гостиничные, они оснащены всем необходимым, включая технику и полностью оборудованную кухню. Поэтому и снимают их обычно те, кто планирует провести в городе от недели до нескольких месяцев.

Анализ рынка провела Марина Смирнова, уточнив, что в Москве пока представлены не все из существующих типов апартаментов. В частности, нет кондоминиумов и комплексов, работающих по принципу таймшера. Однако уже имеются апарт-отели с привычным гостиничным сервисом (уборка номеров, замена постельного белья и полотенец, техподдержка). Есть они и в сегменте эконом («Орехово», «Царицыно»), и бизнес-класса («MaMaison Покровка»). Вскоре ожидается ввод в эксплуатацию еще одного объекта под брендом Adagio в составе гостиничного комплекса на улице Бахрушина. Здесь будет три гостиницы, две других – Mercure и ibis.

Следующий тип апартаментов – доходные дома, рассчитанные, в основном, на людей, живущих по нескольку месяцев. Они могут находиться в одном здании с отелем, но остальные гостиничные услуги, не считая мелкого ремонта, сантехники и электрики, предоставляются в ограниченном объеме, по требованию клиента и только за доплату. Такие доходные дома представлены в столице, в основном, объектами УПДК (Управление по обслуживанию дипломатического корпуса).

Сервисные апартаменты в гостиницах входят в состав отеля, оккупируя часть фонда. Во всех есть кухня, хотя не всегда она находится в отдельном помещении, это может быть лишь визуально выделенная зона. Такие номера обычно расположены на нескольких этажах, постояльцам оказываются все стандартные гостиничные услуги. Подобные блоки апартаментов есть в Crowne Plaza, «Рэдиссон Ройал Украина», «Ирис Конгресс Отель», «Ренессанс Москва Монарх Центр» и некоторых других.

И, наконец, сервисные апартаменты в жилом фонде, функционирующие на базе обычных квартир. Они сдаются приезжим в краткосрочный найм либо собственниками-москвичами, либо операторами. Именно этот сегмент развивается достаточно бурно, поскольку рынок реагирует на нехватку предложения комнат соответствующего класса по приемлемым ценам. Число таких номеров в столице, по данным управляющих компаний, в период 2010-2013 гг. увеличилось более чем вдвое – с 800 до 1800 единиц. Первый оператор апартаментов в домах появился в Москве в 1999 году. А сегодня уже порядка 600 квартир находятся в сетевом управлении таких компаний, как Intermark Serviced Apartments, LikeHome, Tverskaya Street, Foursquare и других.

Квартиры, сдаваемые бизнес-туристам и другим категориям гостей города через операторов, отличаются прекрасным состоянием и качественным ремонтом. В стоимость проживания входит уборка, смена белья, бытовая химия, косметические наборы и другие необходимые мелочи. При этом на базе квартир существуют сервисные апартаменты бизнес-класса (стоимостью 5500-10000 руб. за ночь), стандарт (4000-6000 руб.) и эконом-класса (1500-4000 руб.). Еще одно преимущество такого типа размещения – расположение. Как правило, апартаменты «гнездятся» в центре города, в шаговой доступности от метро.

Наиболее очевидные преимущества в том, что площадь квартиры гораздо больше, чем гостиничного номера того же уровня, а на цену количество проживающих не влияет. В итоге в апартаментах селятся от 1 до 6 человек, так что туристы могут изрядно сэкономить на размещении. Ну а основные минусы – отсутствие круглосуточного обслуживания, гостиничной инфраструктуры (ресторан, фитнес-центр, бассейн), да и конференцию здесь не проведешь.

Если говорить об объеме рынка, то общее количество номеров под управлением сетевых операторов во всех перечисленных категориях составляет 2332 единицы. Из них 23% расположены в доходных домах, где туристов, как правило, не селят. Сегмент развивается в основном за счет апарт-отелей. При этом если за 10 лет рынок вырос примерно на 60%, то в последние 2-3 года прогресс невелик, добавилось всего 8% номерного фонда.

Спикеры особо подчеркнули, что развитие сегмента сервисных апартаментов – важный шаг в вопросе легализации рынка аренды столичного жилья. Над этим работают и сами компании-операторы, поскольку заботятся о репутации. Например, если они арендуют на долгий срок сразу несколько квартир в одном доме, то нередко вкладываются и в ремонт подъездов, поскольку в этом смысле московский рынок жилья не может конкурировать с европейским. О чистых подъездах, ковровых дорожках на мраморных полах, фикусах в кадках и воспитанных консьержах нам пока приходится только мечтать.

Квартиры тоже приводятся в надлежащий вид, и компания-оператор тщательно следит, чтобы помещение оставалось в идеальном состоянии. Если речь об апартаментах высокого уровня, то при необходимости здесь делают евроремонт, даже нанимают дизайнеров. Так что, в отличие от рынка обычной аренды жилья, переделанные под сервисные апартаменты квартиры возвращаются хозяевам в лучшем состоянии, чем были. Неудивительно, что желающих быстро расторгнуть контракт с управляющей компанией практически нет: владельцы охотно возобновляют договоры 5-7-10 лет подряд.

Следят управляющие компании и за клиентурой, чтобы не доставлять неудобств жильцам дома. Например, у компании Tverskaya Street не было ни одного случая отзыва квартиры из эксплуатации по жалобам соседей на шум или недостойное поведение постояльцев. Эксцессов с разгромленными помещениями, типичных для московского рынка долгосрочной аренды жилья, в сегменте гостиничных апартаментов тоже почти нет. Отсутствие проблем с клиентами объясняется тем, что претендентов на проживание в сервисных апартаментах компании тщательно фильтруют еще на этапе бронирования: лишние проблемы не нужны никому. Как подчеркнула Карине Шмарева, «пусть лучше в низкий сезон квартира пару недель простоит пустая, зато в пиковый период мы войдем во всеоружии, с помещениями в идеальном состоянии».

Кто клиент сервисных апартаментов? Антон Мальков пояснил, что основных категорий несколько. Это индивидуальные туристы, любящие уединение. Бизнесмены, которые оценили просторную рабочую зону (а то и отдельный кабинет) в апартаментах и возможность проводить переговоры здесь же, хоть днем, хоть ночью, без необходимости отчитываться о прибывших перед администратором отеля. Специалисты из региона или экспаты, живущие в Москве по нескольку месяцев или даже лет, – аудиторы, юристы, квалифицированные инженеры. Семьи с маленькими детьми, которым необходимо по нескольку раз в день пользоваться кухней; компании друзей, которые предпочитают проводить время вместе. Определенный процент составляют люди, прибывшие в столицу для прохождения длительного лечения, усыновители и т.д.

Увеличение числа сервисных апартаментов в жилищном фонде вызвано, с одной стороны, дефицитом классических апарт-отелей, а с другой – сегментацией рынка, который должен обеспечивать все большее разнообразие услуг размещения в соответствии с индивидуальными потребностями туристов. Так что нет сомнений, что сегмент апартаментов в столице будет продолжать развиваться.

Карине Шмарева уточнила, что с 2009 г. количество сервисных апартаментов удвоилось. При этом спрос превышает предложение. Кстати, предпочитающие путешествовать в составе тургрупп россияне с таким форматом размещения в большинстве своем не знакомы, так что в перспективе востребованность апартаментов будет еще выше.

Что касается продаж, то, в основном, сервисные апартаменты расходятся по клиентам-корпорантам, размещающим там своих сотрудников и гостей. Однако резервируют их и через интернет-системы, тем более что количество путешественников-индивидуалов неуклонно растет. И если раньше международные порталы онлайн-бронирования вроде booking.com относились к российским апартаментам с опаской, то со временем рынок все же вытребовал свое. Неудивительно: пусть в Москве апартаменты не слишком популярны, но в целом-то по миру они востребованы, и составляют 20-30% от всего фонда размещения. А на некоторых локальных рынках, вроде Украины, составляют изрядную часть предложения. Поэтому отмахнуться от этого сегмента означает потерять целый пласт клиентов.

Так что сегодня в России ограниченное наличие арендуемых жилых помещений с сервисом и апарт-отелей в подобных системах объясняется, в основном, сложностями технического характера и документального оформления. Если отель легко отметить на карте города, то с десятком разбросанных по району квартир непонятно, как поступить. Заводить ли десять адресов или указывать один, а в описании квартиры уточнять все возможные варианты? Этот механизм до конца еще не отработан.

В завершение дискуссии Сергей Шпилько пояснил: «Пока нельзя сказать, что проблема с апартаментами на московском рынке решена. Однако маховик запущен и все вопросы прорабатываются. Так что перспективы у сервисных апартаментов вполне позитивные, тем более что они не станут в полном смысле слова конкурентами обычным гостиницам, а лишь органично дополнят мозаику имеющихся средств размещения».

 

Кристина Голубева, RATA-news H&R

  • Еще материалы этой рубрики