Донинтурфлот
RATA-news в Telegram-----------------RATA-news в Telegram-----------------

Доходное место: звездная болезнь

Как уточнил заместитель мэра Москвы по международным и внешнеэкономическим связям Иосиф Орджоникидзе, согласно Генплану развития Москвы до 2010 г. в городе планируется построить 240 гостиниц на 200 000 мест. Приоритетным названы строительство и реконструкция недорогих отелей, номерной фонд которых должен составить почти 67% от общего количества мест в гостиницах столицы. Как раз в таких отелях предпочитают останавливаться наибольшее число приезжих.

По данным Комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы, на начало 2006 г. в городе функционировали 183 гостиницы, рассчитанные на 69200 мест. Около 22% приходится на гостиницы 4 и 5*, оставшаяся часть представлена недорогими отелями, из которых около 24% — гостиницы категории 2*. Наибольшее количество гостиниц (65%) сосредоточено в Центральном, Северо-восточном и Западном административных округах. В аутсайдерах – Северо-западный, Юго-восточный и Восточный округа - это десятая часть от действующих гостиниц. В соответствии с Генеральной схемой размещения гостиниц в Москве до 2010 г. в каждом административном округе должны появиться новые отели.

Однако, как отметила Евгения Малакаева, президент Международного аэрокосмического консорциума (МАК) - компании, уполномоченной по строительству гостиниц в Москве, префектуры не спешат содействовать гостиничной программе. МАК на основании договоров с правительством Москвы разрабатывает ИРД на три площадки на 40 000 кв. м гостиниц в ЦАО, ВАО и ЮЗАО. И если в ЦАО и ВАО префектуры активно поддерживают гостиничную программу и оказывают повсеместное содействие в выпуске разрешительной документации, то в ЮЗАО, наоборот, идет позиционная борьба за каждое согласование. И это несмотря на катастрофическую ситуацию с гостиницами в округе.

«Даже при безусловной поддержке программы первым заместителем мэра Москвы Владимиром Ресиным, заместителем председателя правительства Москвы Иосифом Орджоникидзе, главным архитектором Александром Кузьминым вопрос до сих пор не решен. Если подобную позицию по осуществлению гостиничной программы займут и другие префектуры города, то прямое поручение мэра Владимиру Ресину о подборе 48 площадок в пределах города под строительство отелей превратится в благое пожелание”, - подчеркивает г-жа Малакаева.

Лед тронулся. За последние два года общий объем инвестиций, привлеченных в городское гостиничное хозяйство, составил $1 млрд. По данным Комитета по внешнеэкономической деятельности, в 2005-2006 гг. в Москве запланировано ввести в эксплуатацию 28 гостиниц. Из них только две 5* - уже построенный “Свиссотель Москва Красные Холмы” и строящийся отель на месте “Интуриста”. Шесть планируемых гостиниц будут соответствуют уровню 4*. Оставшаяся часть, за исключением пары двухзвездочных, - 3*, что полностью соответствует приоритетам, отраженным в генплане.

Практически 90% всех гостиниц, вводимых в 2005-2007 гг. (сюда не входят ведомственные), находятся на территории ЦАО. Северо-Западный административный округ выделился строительством сразу двух гостиниц класса 2*. Одна из них, на 220 мест, будет в торговом комплексе “Палашевский рынок”, вторая, на 100 мест, - в многофункциональном комплексе “Аграманд” (Волоколамское шоссе). В ЮВАО в составе ОРТЦ “Москва” (Тихорецкий бульвар) уже введена в эксплуатацию гостиница 3* на 1300 мест. В ЗАО на ул. Крылатской появилась гостиница в Спортивном центре профсоюзов “Крылатское” на 108 мест.

В ВАО близятся к окончанию работы на объекте-долгострое около метро “Сокольники” на ул. Русаковской (“Холидей Инн Сокольники” на 1040 номеров). С начала 2006 г. сданы в эксплуатацию две гостиницы 3* - “Холидей Инн Сущевский” и Marriott Courtyard. На стадии завершения - гостиницы “Ритц Карлтон - Москва”, “Петр Первый”, “Корона Интурист”, а также гостиница Российской академии госслужбы при президенте РФ на проспекте Вернадского. Дополнительно откроется несколько малых отелей, к примеру Мосрыбхоз строит гостиницу на 21 место на ул. Пятницкой.

Чтобы намеченные планы не остались только на бумаге, говорят эксперты, в столице должен быть создан благоприятный климат для вхождения в этот бизнес все большего числа застройщиков. Но на практике мало что изменилось.

Стимул и стимуляторы. В компании “Сити-Отель” отметили, что конкуренция среди московских девелоперов гостиничного бизнеса пока невысокая, но уже ощущается интерес компаний, занятых строительством других объектов (жилых комплексов и бизнес-центров), но стремящихся найти себя и в нише гостиничной недвижимости. “Рынок коммерческой недвижимости стремится к насыщению, поэтому следующий логический шаг — гостиничные инвестиции”, — подтверждает Станислав Капинос, генеральный директор компании “Русские отели”.

Уже появились первые примеры, когда девелоперы, раньше занимающиеся строительством офисных зданий, торговых центров и жилья, заинтересовались отелями. “Система Галс” приступила к реализации гостиничных проектов класса 4* на ул. Б. Садовой (реконструкция гостиницы “Пекин”) и в составе гостинично-офисного комплекса на Ленинском проспекте, а также к созданию отеля 3* в гостинично-офисном комплексе на ул. Покровке, 40. Объединение “Ингеоком” стало победителем аукциона за право строительства двух отелей. Первый, на 420 мест, появится на пересечении Боровского шоссе и Чоботовской улицы, второй, на 200 мест, — на Сколковском шоссе. Первый домостроительный комбинат (ДСК-1) планирует стать генподрядчиком при строительстве гостиницы 3* на базе собственной серии домов “Юбилейный” (на месте сносимой гостиницы “Турист” вблизи ВДНХ).

По мнению Станислава Капиноса, для успеха гостиничного проекта решающим является месторасположение земельного участка. Невыгодно строить отель на краю города в промышленной зоне, но пятен под строительство гостиниц в центре практически не осталось. Те участки, которые город предлагает на торгах, не всегда интересны для девелоперов. Для первых двух торгов, проводимых столичным тендерным комитетом в 2005 г., на аукцион готовились 17 площадок, а покупатели нашлись только на четыре. Так, компания “Комплекс-98” выиграла право предпроектной подготовки и строительства гостиницы 2* на 200 мест около станции метро “Печатники”, а “Интерком Персонал” получила право построить гостиницу 3* на 450 мест в районе Новопеределкино.

Хотя даже в том случае, когда площадка продана под строительство гостиницы, совсем не факт, что именно гостиница там появится. Эксперты признают, что целевое назначение площадки можно изменить и на месте, выделенном под недорогой отель, возвести коммерческое или жилое здание с более коротким сроком окупаемости. Недавно на тендере в рамках программы 20 соток земли в престижном жилом микрорайоне в САО ушли за $3,085 млн. - согласно информации на сайте тендерного комитета победила ИК “Кеми Финанс”. “У меня серьезные сомнения, что при такой площади земельного участка и цене за площадку возможно построить рентабельную и недорогую трехзвездочную гостиницу”, - считает Евгения Малакаева.

Эксперты, опрошенные “Ведомостями”, сошлись во мнении, что заметным тормозом для строительства доступных отелей является дороговизна столичной земли. “Каждый участок возможного строительства московское правительство нагружает огромным количеством обременений сверх объективно необходимых, например переносом инженерных сетей, - говорит Станислав Капинос. - О состоянии коммуникаций в Москве можно говорить отдельно, особенно остро эта проблема стоит в центре города, там, где есть смысл возводить гостиницы. Поэтому инвестор, решившийся строить в Москве в нужном месте гостиницу, выходит уже в проектных расчетах на срок окупаемости в 10 и более лет, что на сегодняшний день остается экономически рискованным предприятием”.

Еще одной причиной, затрудняющей работу девелопера в Москве, эксперт назвал “традиции решать вопросы выделения земельных участков либо приобретения объектов только посредством привлечения административного ресурса”, из-за чего иностранные инвесторы не могут войти на российский рынок, а ведь именно иностранный капитал может позволить себе длинные сроки возврата инвестиций. Именно поэтому “Русские отели” приняли решение строить свой бизнес в регионах, добавляет Капинос. “В регионах стоимость земли значительно ниже, что в случае нового строительства делает условия реализации проекта более комфортными для инвесторов”, - подтверждает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании “Сити-Отель”.

По данным компании “Русские отели”, совокупные затраты, включающие инвестиционный контракт, стоимость разработки проекта, подключение к внешним коммуникациям, стоимость строительства для гостиницы 5* и 3* практически одинаковы. Разницу составляют лишь оснащение гостиниц и внутреннее убранство с отделкой. Однако возврат инвестиций в дорогом отеле происходит значительно быстрее.

Евгения Малакаева говорит о повышении стоимости строительства, вызванном, с одной стороны, удорожанием стройматериалов и строительных услуг на рынке, а с другой — существенно выросшей затратной составляющей на прокладку внешних инженерных сетей и получение технических условий. С учетом всех затрат окупаемость отелей 3* при цене номера 4000-4500 руб. в сутки составляет, по ее подсчетам, от 8 до 12 лет, двухзвездочных отелей при цене за номер до 1000 руб. - от 12 до 15 лет. И это при условии строительства и оборудования гостиницы за счет собственных средств девелопера. “При такой окупаемости вопрос о кредитовании в российских банках с их кредитными ставками отпадает сам собой. Сомневаюсь, что найдется добросовестный девелопер, готовый вложить собственные средств в строительство двухзвездочных отелей при 12-15-летней окупаемости”, - подчеркивает она.

Такого же мнения придерживается Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group. По ее словам, на отделку на 1 кв. м отеля 5* требуется $5000-6000, а 3* -от $1700-2500. Однако суточная стоимость номера в отеле 3* отличается в несколько раз от стоимости номера в 5*. А стоимость выкупа городской доли одинакова вне зависимости от уровня отеля. “Так что нет ничего удивительного в том, что застройщик, располагающий хорошей площадкой, будет строить отель, который окупится в более короткие сроки”, - говорит она.

Впрочем, по мнению Дамира Кафтаранова, даже при строительстве трехзвездочных отелей по мировым стандартам можно снизить срок окупаемости до 5-7 лет. На стадии проектирования компания предусматривает для будущей гостиницы все необходимые опции (рестораны, развлекательную зону и др.). Чаще всего гостиница становится составной частью многофункциональных комплексов, включающих бизнес-центры, торговые и развлекательные площади. Как раз реализация этих площадей существенно сказывается на окупаемости проекта. “Первоначально мы планировали строить гостиницы без дополнительных услуг, предлагая только оборудованные номера и завтраки, - признается г-н Кафтаранов. - Но, как оказалось, туристы готовы платить за высокий уровень сервиса и качественное обслуживание. Сегодня мы создаем гостиницы 3* полного цикла: со спортзалами, ресторанами, конференц-залами и массой дополнительных сервисов”.

Хуже обстоит дело со строительством новых отелей 2* . По словам Ирины Жаровой-Райт, на сегодняшний день обстоятельства складываются так, что дешевые отели проще реконструировать, чем строить. Затраты на строительство гостиницы несопоставимы с доходностью проекта. По мнению эксперта, перспективный отель - это многофункциональный комплекс с внутренней инфраструктурой и большим количеством номеров (не менее 100, иначе двухзвездочный отель никогда не окупится). “Рентабельный отель должен находиться недалеко от МКАД и быть как минимум на 250 номеров”, - выводит эксперт формулу успеха для отелей 2*.

Конструктивные решения. Департамент экономической политики Москвы предлагает ввести определенные льготы для инвесторов, занятых гостиничным строительством. В частности, предлагается снизить коэффициент ставки арендной платы за землю. По словам Юрия Петрова, первого заместителя руководителя Департамента экономической политики Москвы, в настоящее время в зоне Третьего транспортного кольца и транспортных магистралей арендная ставка составляет 0,25% от кадастровой стоимости аренды участка, а департамент предлагает снизить коэффициент. Льготную ставку девелопер получит на время — в период проектирования и строительства гостиниц, а также первые три года работы гостиницы.

Второе новшество, которое, по мнению чиновников, должно привлечь застройщиков к возведению гостиниц, - возможность покрывать за счет средств городского бюджета стоимость обременения участка земли в размере выкупной стоимости прав аренды. Но льготы касаются только обременения “в виде имущественного комплекса всех форм собственности”. На обременение в виде строительства или ремонта инженерной инфраструктуры льготы не распространяются.

Чтобы строительство недорогих отелей стало возможным, необходимо предложить застройщику не только недорогую землю, но и новые технологии. Так, столичное правительство вышло с инициативой использовать для строительства гостиниц 2-3* конструкций жилого дома серии “Юбилейный”, детища ДСК-1. По словам Владимира Ресина, главы столичного стройкомплекса, такие гостиницы можно возводить за 6-8 месяцев. А ДСК-1 в состоянии в год производить комплектующие панели в объеме, достаточном для строительства 25 объектов.

Не осталась в стороне и Москомархитектура. Ведомство для возведения панельных гостиниц определило 10 участков на территории Западного, Восточного. Северо-Западного, Северо-Восточного, Южного, Юго-Восточного и Юго-Западного округов, а МНИИТЭП разработал предпроектные предложения с использованием конструкций “Юбилейного”. Планируется, что Москомархитектура до середины 2006 г. подготовит всю необходимую документацию на выделенные участки. Пилотный проект гостиницы намечено реализовать на ул. Остафьевской в Южном Бутове.

Также реальные очертания приобрел проект возведения панельных гостиниц на базе “Юбилейного” на месте сносимых корпусов гостиницы “Турист”. По плану вместо семи 5-этажных корпусов на 500 номеров должен появиться комплекс из четырех зданий переменной этажности высотой до 28 этажей с единой стилобатной частью ориентировочно на 2000 номеров. Генподрядчиком собирается стать сам ДСК-1.

Ждем пополнения. В недалеком будущем число отелей 3* должно пополниться за счет как строительства новых, так и реконструкции существующих гостиниц. Поиском объектов, подходящих для реконструкции, занят один из мировых туристических операторов — Radisson SAS. Адреса новых объектов пока держатся в секрете.

Всероссийское физкультурно-спортивное общество “Динамо” осуществляет в 2005-2007 гг. проектирование и строительство многофункционального административно-гостиничного здания за счет средств компании “Динамо — Петровский парк XXI век — МШ” на земельном участке по ул. Беговой, 36.

Второй проект в этом же районе реализует “Сити-Отель”. В настоящий момент компания заключила договор аренды земли на 49 лет, получено разрешение на строительство, идет разработка предпроектной документации многофункционального гостинично-офисного комплекса “Беговая”. По словам Дамира Кафтаранова, в состав комплекса войдут гостиница 3* на 200 номеров, бизнес-центр, несколько ресторанов, конференц-залы, торговые площади и зона food court. Общая площадь комплекса составит 39 000 кв. м.

Компания “Либеральто Инвестмент” строит гостиницу на 2000 номеров по адресу: Ленинградское шоссе, 44. “Это интересный проект для гостиницы уровня 3*, - отмечает Евгения Малакаева. - В ней все продумано до мелочей. Еще один плюс этого отеля - удобное месторасположение недалеко от метро”.

Гостиница предположительно класса 3* будет построена на территории государственного музея-заповедника “Коломенское”. На данный момент известно, что это будет двухэтажное здание на 200 номеров.

Продолжится переоборудование бывших общежитий в отели 3*. Гостиницы “Академическая”, “Азия”, “Рыбак”, “Москвич” когда-то были общежитиями АЗЛК и других предприятий. Новый проект затронет общежитие в 1-м Автозаводском проезде. Пятиэтажное здание планируется реконструировать в соответствии с гостиничными стандартами, а также пристроить к нему помещение под ресторан.

До 2010 г. планируется за счет реконструкции поднять до 3* уровень гостиниц “Останкино”, “Золотой колос”, “Заря”, “Восток”, “Ярославская”, “Байкал”. По сегодняшним меркам названные гостиницы с трудом дотягивают до 2*. Сроки реализации инвестиционных проектов “Останкино” и “Золотой колос” — до 2010 г. Заказчиком выступает ГАО “Москва”, проектировщики — “Моспроект -3 и “Моспроект-4”.

Так, на месте многокорпусной гостиницы “Останкино” появится многофункциональный гостиничный комплекс примерно на 2150 номеров (против 925 до реконструкции). В новой гостинице будут номера, соответствующие классу 2* и 3*, а также 78 апартаментов. Инфраструктура гостиницы будет включать торговый комплекс, выставочный зал, конгресс-центр.

Проект реконструкции “Золотого колоса” предполагает увеличение общей площади с 4040 до 19 120 кв. м. Номерной фонд до реконструкции составлял 307 номеров, а после обновления увеличится до 2525 номеров. Из них классу 3* будут соответствовать 2000 номеров, 4* - 400 номеров и 125 номеров займет апарт-отель. В “Золотом колосе” будут офисный блок, торговый комплекс с ресторанами, подземный паркинг.

На месте гостиницы “Алтай” должен появиться новый гостиничный комплекс. Под снос попадают несколько зданий по Ботанической и Гостиничной улицам. По проекту количество номеров гостиницы вырастет больше чем в два раза (вместо 600 будет около 1600). Одна деталь — инвестор для нового строительства еще не найден.

“В ближайшие пять лет мы намерены построить в России 40-50 гостиниц, — рассказывает Дамир Кафтаранов. — Теоретически до 50 отелей хотелось бы построить только в Москве, но здесь все упирается в земельный вопрос. Пока 10 000 гостиничных номеров, которые мы планируем построить в столице, явно недостаточно”. В стратегических планах компании — создание национальной гостиничной сети. Строительство будет вестись по нескольким направлениям — в Москве, Санкт-Петербурге, Северо-Западном регионе, в городах Золотого кольца России и других перспективных российских регионах.

Столичные власти также рассматривают возможность строительства гостиниц 2* в районе рынков и крупных транспортных узлов. Как уже говорилось выше, один такой проект реализуется в составе торгового комплекса “Палашевский рынок” на ул. Тушинской.

Евгения Малакаева привела пример строительства гостиницы 2* в Южном Бутове (ул. Старокачаловская, вл. 3) вблизи рынка. Девелопер на такой проект быстро нашелся, и эксперт считает, что сроки окупаемости проекта будут низкими: участок находится далеко от центра города, а при реализации недорогого отеля удастся выйти на реальную для такого проекта экономику.

По словам Иосифа Орджоникидзе, вопрос строительства нескольких отелей 2* сейчас прорабатывают Москомархитектура совместно с Департаментом внешнеэкономических связей города. По предварительным оценкам, гостиница будет на 120-140 номеров. Правда, площадки для размещения недорогих гостиниц пока не подобраны, хотя г-н Орджоникидзе рассчитывает, что вопрос будет решен “в ближайшее время”. Зато власти уже придумали, из чего строить недорогие гостиницы — из бетонных блоков от разобранной гостиницы “Россия”.

Участники рынка без особого энтузиазма восприняли новую попытку городских властей решить гостиничную проблему путем размещения отелей в шести из 200 высоток проекта “Новое кольцо Москвы” (об этом говорится в распоряжении столичного правительства). Как уже писали “Ведомости”, по плану столичных властей две гостиницы появятся в Восточном округе (проспект Буденного и Щелковское шоссе) и по одной — в Юго-Восточном (промзоны Люблино — Перерва), Южном (Варшавское шоссе), Юго-Западном (Балаклавский проспект) и Западном (Молодогвардейская улица). Если все заявленные отели будут построены, гостиничный фонд столицы увеличится на 10 000 мест.

Примеры размещения гостиниц в высотных зданиях в Москве есть — это построенные еще в советские времена отели “Украина” и “Ленинградская”. Но их отличало выгодное расположение. “Чем дальше гостиница от центра, тем дешевле ее номера. Ранее построенные гостиницы были приближены к центру и представляли собой эксклюзивные проекты. Для того чтобы периферийные гостиницы окупались, их нужно строить максимально дешевыми: серийные проекты, до 20 этажей, несколько корпусов”, — считает замдиректора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова.

Как вариант, в правительственных кругах появилось предложение размещать гостиницы класса 2-3* на первых (нежилых) этажах жилых панельных домов, что возводятся в периферийных районах города. Такое решение не должно отпугнуть инвесторов, а, наоборот, будет способствовать решению сразу двух проблем — жилищной и инфраструктурной, считают в столичном правительстве.

Выступая на выставке “Гостиничное дело”, проходившей мае в Центральном выставочном зале “Манеж”, Юрий Лужков заверил аудиторию, что городская программа модернизации, реконструкции и строительства гостиниц “реальна и мы будем вводить по одной гостинице каждые 1,5-2 месяца”. Ставка делается на гостиницы 2-3*”. Но у девелоперов, занятых в гостиничном бизнесе, своя точка зрения. По словам Станислава Капиноса, сегодня девелоперов невозможно заставить строить объекты со сложной экономикой. Только рынок регулирует их интерес к реализации тех или иных проектов. Поэтому к строительству недорогих отелей они приступят в тот момент, когда сектор высокорентабельных гостиниц 5* в Москве будет насыщен. По его мнению, это случится достаточно скоро, с открытием “Москвы”, бывшего “Интуриста”, реконструкцией “Украины” и возведением новой “России”. “Думаю, что 2008 год станет переломным, возникнет реальная конкуренция между дорогими отелями, что повлечет за собой развитие более дешевого сектора гостеприимства и строительство отелей более низкого класса”, - прогнозирует Капинос. (Ведомости)

  • Еще материалы этой рубрики