Кондоминиум-отели: ничего общего с таймшером
Концепция кондоминиум-отелей представляет относительно новую для России форму реализации недвижимости. Она представляет смешанный продукт, включающий продажу жилых единиц в постоянное владение физическим или юридическим лицам с их последующей вторичной временной сдачей в аренду по принципу гостиничных номеров. Такой принцип работы с недвижимостью является одной из форм гостиничной деятельности, поэтому в международной практике такие комплексы получили название кондоминиум-отелей(гостиницы-совладения).
Кондо-отели появились в 50-х годах ХХ века в Европе, но по-настоящему широкое распространение они получили десятью годами позже в курортных областях Северной Америки. Основная идея, которая легла в основу создания кондо-отеля, ставила целью минимизацию рисков ведения гостиничной деятельности в проблемных регионах. Не случайно первые кондо-гостиницы возникли в курортных областях, где спрос на размещение обычно подвержен сезонным колебаниям. Продажа части гостиничных номеров в индивидуальную собственность позволяет обеспечить средства на завершение проекта. Особенно это касается реализации крупных гостиничных проектов с развитой инфраструктурой, на строительство которых требуются значительные финансовые вложения.
Отель-кондоминиум состоит из жилых единиц (юнитов), которые реализуются отдельному собственнику, имеющему на него полные права. Жилые единицы, как правило, отличаются от стандартных гостиничных номеров, имеющих только одну комнату, санузел и прихожую и потому непригодных для длительного проживания. Поэтому обычно кондо-отель, даже расположенный в городской черте, предлагает на продажу многокомнатные апартаменты или просторные студии - и обязательно с оборудованной кухней.
Те, кто приобретают жилые единицы в кондо-отеле, таким образом выгодно вкладывают средства в недвижимость, постоянно растущую в цене, и имеют возможность получать доход от сдачи собственности в аренду. При этом управляющая компания снимает с собственника проблемы по эксплуатации, охране и сдаче во временную аренду принадлежащих ему апартаментов.
Как следует из названия (кондоминиум – от лат. Con (cum) – вместе, и dominium – владение, то есть совместное владение), владелец кондо-единицы приобретает также долю в местах совместного пользования - коридоров, лестниц, лобби, складских помещений, оборудования и т.д., а также земли, на которой стоит здание, и окружающей территории. Право собственности на жилую единицу/гостиничный номер свободно продается, облагается налогом и закладывается.
Мы уже говорили, что интерес инициатора гостиничного проекта к реализации жилых единиц объясняется желанием привлечь средства частных лиц, выступающих в этом случае соинвесторами по проекту. Интерес частного лица, приобретающего жилую единицу, представлен возможностью получения дохода от ее сдачи в аренду. На первый взгляд это похоже на так называемый таймшер, отношение к которому в России сильно подпорчено многочисленными случаями недобросовестного бизнеса, а чаще просто мошенничества. Но кондоминиум-отели ничего общего с этой деятельностью не имеют.
Основные проблемы, возникающие на стадии практической реализации проекта кондоминиума, заключаются в управлении последующими продажами (арендой) приобретенных апартаментов на рынке по принципу гостиничных продаж и распределении сфер ответственности между отдельными владельцами и управляющей компанией.
Для нормальной работы кондо-отеля, в котором номерной фонд принадлежит различным владельцам, необходимо привлечение оператора, имеющего с ними договор на управление. В процессе создания отеля по принципу кондоминиума неизбежно присутствие и другой фигуры – инициатора проекта или основного инвестора, который координирует работу на начальных этапах, осуществляет строительство комплекса и привлекает средства частных соинвесторов. Обычно именно он приглашает управляющую компанию (оператора) или же сам выступает в этой роли. Договор на управление, заключаемый оператором кондо-отеля с собственниками, определяет права и обязанности сторон и обычно имеет продолжительность от 5 до 20 лет с возможностью продления. Управляющая компания или оператор подписывает отдельный договор, где определяются условия, касающиеся сдачи в аренду кондо-единиц на вторичном рынке с каждым владельцем. Договор купли-продажи идет отдельно, он заключается, естественно, с каждым покупателем в индивидуальном порядке. В этом случае оператор является агентом каждого собственника на туристическом рынке, что усложняет отчетность, так как вынуждает оператора предоставлять регулярный отчет (в зарубежной практике – ежемесячный) о поступлениях и расходах по каждой жилой единице.
На практике возможны и другие виды юридических взаимоотношений. Например, большинство уставов кондо-отелей предусматривает формирование ассоциации владельцев, представляющей коллективные интересы совладения. Регламент работы таких ассоциаций предполагает выбор Совета директоров, который принимает на себя ответственность за функционирование кондо-отеля. В компетенцию Совета директоров входит наблюдение за действиями Оператора (а иногда и его выбор), что, с одной стороны, позволяет контролировать его деятельность, а с другой (из-за некомпетентности в этом бизнесе большинства членов Совета) выступает ограничительным фактором развития. Чтобы этого избегать таких ситуаций, в договор на управление обычно включаются пункты, ограничивающие компетентность Совета общими вопросами и контролем финансовых результатов деятельности.
Другими вариантами юридических взаимоотношений может стать формирование владельцами (в лице Ассоциации владельцев) и оператором общего юридического лица, ответственного за функционирование комплекса и финансовые расчеты.
Каков порядок расчетов с владельцами жилых единиц? На основании заключенного договора на управление владельцы жилых единиц передают принадлежащую им собственность в распоряжение оператору, в обязанности которого входит максимизация экономического эффекта от аренды этих апартаментов на вторичном рынке. Поступления владельцу от передачи собственности в аренду могут быть представлены в виде оговоренной арендной платы или переменной величины, устанавливаемой в зависимости от результатов продаж конкретного апартамента (индивидуальная арендная плата).
Фиксированная арендная плата является наиболее распространенным типом арендных взаимоотношений, предполагающим объединение всех доходов и расходов от эксплуатации кондо-отеля в единый баланс, при этом каждый владелец средства размещения получает установленную сумму дохода безотносительно к фактическому использованию принадлежащей ему собственности. То есть в этом случае чистый доход, полученный от аренды всех апартаментов за определенный временной промежуток (после вычета всех расходов по эксплуатации и управлению) делится на количество владельцев. Когда деятельность отеля убыточна, владельцы несут убытки наравне с оператором.
Одну из наиболее существенных проблем подобных взаимоотношений представляет разнотипность жилых единиц (к примеру, размер и оснащенность апартаментов) и удобство их расположения (этажность и вид из окна). Эти различия обычно отражаются на их цене при реализации на вторичном рынке. Частично эта проблема снимается за счет использования средневзвешенных индексов или коэффициентов, установленных для каждого типа апартаментов. Эти индексы применяются при расчете арендных выплат конкретному владельцу.
Использование жилой единицы ее владельцем в целях личного отдыха уменьшает его долю арендной платы. В случае, когда владелец желает использовать апартамент в собственных целях, он должен заблаговременно (в зависимости от сезона за 30, 60 или 90 дней) уведомить об этом оператора. Кроме того, для владельца проживание не является абсолютно бесплатным: ему предлагается апартамент со скидкой от полной цены, заявленной «от стойки». Это обстоятельство также учитывается при распределении выручки. Владелец в любом случае несет эксплуатационные расходы, связанные с функционированием своей жилой единицы, поскольку они накапливаются независимо от того, кто использует номер.
Такой тип взаимоотношений, как индивидуальные арендные платежи, предполагает выплату владельцу арендной ставки только за период фактического использования третьими лицами принадлежащей ему собственности. С точки зрения владельца кондо-единицы такой тип взаимоотношений связан с большими рисками, так как ставит его в прямую зависимость от успешности деятельности оператора на рынке гостинично-туристических услуг. Оператору это дает возможность упростить расчетные операции, так как отпадает необходимость применения поправочных коэффициентов.
Другой проблемой, возникающей при эксплуатации кондо-отеля, является порядок расчетов с оператором, который, естественно, осуществляет управление кондо-отелем за определенную плату. В целом, принципы договоров на управление отелями-кондоминиумами не отличаются от практики заключения договоров на управление гостиничной недвижимостью общего характера. Курортными отелями-кондоминиумами чаще всего используются две формы формирования управленческих гонораров: первый из них основан на валовом доходе оператора, называемым брутто-платежами, а второй - на чистом доходе оператора, это нетто-платежи.
В соответствии с договором на управление, основанном на брутто-платежах, оператор получает значительную часть выручки, формируемой от основной и вспомогательной деятельности кондо-гостиницы. Обычно это составляет 50-60% от оборота. Из этих сумм оператор несет расходы, связанные с эксплуатацией гостиницы. Владельцы жилых единиц получают оставшиеся 40-50% от арендных платежей в свое распоряжение, выплачивая из них расходы, связанные со страхованием, охраной (частично), налоги, ремонт апартаментов и замену мебели. По этой схеме риски ведения деловых операций несет оператор, который часто выступает как совладелец объекта (он может быть и разработчиком проекта), и помимо жилых единиц он управляет бизнес-процессами других составных частей комплекса – ресторанами, фитнесом и т.д.
Распределение прибыли между владельцами происходит по принципам, отмечены выше: или вся сумма прибыли делится на количество имеющихся в аренде кондо-единиц (с применением поправочных коэффициентов и вычетом дней, когда владелец лично использовал свою собственность), или же каждый владелец получает определенную сумму, рассчитанную на основании сдачи в аренду конкретно его собственности.
Противоположная ситуация - чистые платежи оператору, когда он получает меньшую (в процентном отношении) сумму, обычно составляющую 10-15% от выручки, а остальные средства переходят в распоряжение владельца, который несет бремя всех расходов, связанных с эксплуатацией и функционированием комплекса. В этом случае доходы оператора гарантированы и представляют своего рода «издержки» на управление, иногда определяемые в виде фиксированной суммы расходов, взимаемых с каждой кондо-единицы на ежегодной основе вне зависимости от финансовых результатов деятельности всей гостиницы. Эта схема получает в последние годы все большее распространение, особенно в системе раздельного владения клубным отдыхом (таймшер), где собственник выплачивает от $150 до $400 в год. С учетом того, что в кондо-отелях собственник только один, он должен платить не менее $7500 в год за управление своей собственностью. Гонорар управляющей компании, в этом случае, составляет не менее $750 тыс. в год в комплексе на 100 кондо-единиц.
В случае использование гостиничных номеров их владельцами они обычно не платят за пребывание в своей квартире, погашая возникающие в этой связи издержки по эксплуатации из доходной части, формируемой от аренды кондо-единицы нерезидентами. В международной практике договор на управление, который покупатель подписывает одновременно с договором купли-продажи жилой единицы, уже может содержать количество дней, которые владелец будет проводить в своей квартире. Тарифы, по которым владельцы рассчитываются за пользование дополнительными услугами комплекса, обычно устанавливаются на уровне определенного процента от полной цены, применяемой для клиентов-несобственников.
Большинство отелей-кондоминиумов, являясь частью курортной индустрии, помимо услуг размещения имеют и другие центры прибыли. К ним, в частности, относятся предприятия питания, конгрессные залы, спортивные и оздоровительные учреждения, предприятия розничной торговли и сферы услуг и т.п. С каждым из них или всей совокупностью курортной инфраструктуры отеля существует целый спектр договорных альтернатив: Они могут быть проданы в долевую собственность владельцам гостиничных номеров, которые, в свою очередь, могут сдать их в аренду или передать по договору на управление оператору, получая от этой операции определенный доход. Могут остаться в собственности разработчика и эксплуатироваться им или его оператором. Могут принадлежать разработчику и сдаваться в аренду третьему лицу. Могут быть проданы третьему лицу.
В зарубежной практике приобретение кондо-единицы в собственность происходит приблизительно по тем же схемам, что и покупка другого вида недвижимости. Обычно при подписании договора вносится задаток или депозит, определяемый в виде фиксированной суммы или как процент от стоимости квартиры. Собственником кондо-единицы владелец становится с того момента, как заплатит 20-25% от ее полной стоимости (разовыми платежами или ежемесячной оплатой). На оставшуюся стоимость банки предоставляют кредиты (примерно 6-7% годовых). До полного расчета с банком жилая единица остается в залоге у этой кредитной организации, но покупатель может уже сдавать свою собственность в аренду и получать доходы.
Кондо-единицы обычно начинают продаваться на стадии строительства. Цена престижного объекта (Down-town Plaza в Торонто или кондо-отель Hilton в Майами) составляет $1500-2500/м2. Разница в цене между строящимся и построенным объектом – 25-30%.
Чтобы привлечь частных инвесторов на стадии строительства, в США предлагается опция – заключение краткосрочного контракта на покупку с перспективой дальнейшей перепродажи этой собственности. В этом случае покупатель может использовать фактор роста цены недвижимости после завершения строительства. Жилые единицы продаются, как правило, с мебелью, но цена обстановки определяется дополнительно. Кроме того, владелец обязуется оплачивать смену обстановки через каждые 5 лет, с этой целью формируется специальный фонд.
В российском контексте кондо-апартаменты проходят как клубные апартаменты. Название закрепилось за этим видом недвижимости, поскольку, как в случае с клубом, речь идет об ограниченном числе участников некой «закрытой» системы, на определенных условиях и за определенную плату использующих привилегии, определяемые фактом принадлежности к этой системе. Называя кондоминиум-отели клубными апартаментами, обычно подчеркивают закрытый характер этих заведений, а также высокий стандарт размещения. Владение жильем в таком клубе тесно связано с привилегиями и льготными услугами, которые распространяются, например, на пользование бассейном, подъемниками, возможность игры в гольф и т.д.
Первый комплекс, где предполагается внедрить идею раздельного владения, строится на Красной Поляне («Катерина-Альпик»). Там предлагаются две схемы дальнейшей коммерциализации апартаментов: аренда и доверительное управление. В первом случае собственник получает меньший, но гарантированный доход, определенный заранее. Во втором случае доход собственника определяется в виде процента от средств, вырученных за эксплуатацию его жилья.
Рекламные сообщения, информирующие потенциального покупателя о клубном отеле, делают акценты на тех же моментах, что и при продаже обычного жилья. Фактически продавец этого комплекса пока не предлагает новых возможностей, открывающихся перед клиентами в области эксплуатации своей недвижимости. Нигде не упоминается о том, что владельцы должны сдавать апартаменты в аренду, как это принято в международной практике, хотя такая опция за ними сохранена. Комплекс реализуется на рынке жилья, а не коммерческой недвижимости (гостиницы). В перспективе эксплуатация этого комплекса может столкнуться с рядом сложностей: отсутствие коммерческой активности не позволит комплексу генерировать достаточные средства для содержания оператора. Управленческие и эксплуатационные расходы, используемые на поддержку в нормальном состоянии жилых единиц и прочей инфраструктуры, будут перераспределяться между владельцами апартаментов. А эти платежи достаточно внушительны. Только на управление в международной практике уходит в год около $10 тыс. с двухкомнатного апартамента. Коммунальные и эксплуатационные платежи составляют еще $900-3600 в год - в зависимости от площади жилой единицы. Поэтому владельцы будут стремиться минимизировать эти выплаты, в первую очередь, пытаясь отказаться от услуг управляющей компании.
Еще одной особенностью российской практики является высокая стоимость кондо-апартаментов и отсутствие механизмов, позволяющих приобретать недвижимость в рассрочку. Это сокращает рынок потенциальных потребителей, повышает риски и неустойчивость этого вида продаж.
Теперь вернемся к тезису о возможной аналогии кондо-отелей с таймшером. В первые постперестроечные годы получила определенную популярность так называемая разделенная (долевая) собственность, также известная как владение таймшером. В российской практике, в том числе и юридической, за таймшером закрепилось название «клубного отдыха в режиме разделенного времени» (Модельный закон №149 «О клубном отдыхе», принят на 22-м пленарном заседании МПА СНГ, постановление № 22-13 от 15 ноября 2003 года), при этом объектом собственности в данном случае становится право на клубный отдых, а не право собственности на жилую единицу, что характерно для кондо-отелей. В законе определяется также, что продолжительность клубного отдыха по системе таймшера составляет определенное время, но не меньше недели. Право на клубный отдых представляет собой предварительно оплаченное право на пользование средством размещения и услугами клуба отдыха. Таким образом, законодательство, определяя этот феномен, обращает внимание на три обстоятельства:
- базовой единицей временного интервала, в течение которого клиент может пользоваться правом на отдых, является неделя;
- клиент предварительно оплачивает некий пакет услуг (размещение и услуги клуба), но законом точно не определяется период предварительной оплаты;
- покупая таймшер, клиент не приобретает право собственности на средство размещения или иное вещное право.
Фактически оказывается, что таймшер и кондо-отель (или клубные апартаменты) не только не имеют ничего (кроме слова «клубный») общего, но и прямо противоположны по своей сути. Это важно понимать, поскольку в России к термину «таймшер» сложилось негативное отношение, так как этот бизнес у нас во многом дискредитирован. Причина - недобросовестная реклама и действия «специалистов», представлявших продажу права на отдых как продажу собственности, а также многочисленные случаи мошенничества. Поэтому при продвижении нового способа продаж жилых единиц придется учитывать отношение потребителя к понятию «таймшер» и не допускать никаких ассоциаций или сравнений. (Марина Смирнова, Colliers International, специально для RATA-news Hotel & Resort)