Визы, РСТ, Россия, Заграница, Транспорт, Волонтерство, Туризм и закон, RTN Tech, Туристам,
Главные новости

Когда в России будут покупать гостиничные цепочки?

08:07, 1 ноября 2006

Несмотря на то, что в России рынок гостиничной недвижимости находится в начальной стадии формирования, основные тенденции, характерные для других стран, начинают проявляться и здесь.

Так, в Российской Федерации, как и в других странах, сделки купли-продажи гостиниц становятся одним из источников формирования национальных гостиничных сетей, хотя, в отличие от западных рынков, далеко не все сделки представляются прозрачными. Тем более сложно в контексте российского гостиничного рынка говорить о процессах слияния и поглощений, которые уже давно стали обычной практикой делового оборота в других странах.

Последний пример – активный игрок на общем рынке слияний и поглощений – компания «Нерль» - объявила недавно о запуске нового проекта гостиничной сети «Азимут». Управляющей компанией новой сети выступает «Азимут Менеджмент груп», специально созданная созданная в 2004 году. Сеть «Азимут» объединяет 9 гостиниц на 3000 номеров, расположенных в различных городах РФ, и на сегодняшний день – это одна из крупнейших национальных сетей, при этом практически все входящие в нее гостиницы, за исключением одного отеля в Астрахани, принадлежат одному собственнику.

Компания «Нерль» давно известна на рынке слияний и поглощений, но гостиничный бизнес стал объектом ее интересов только в 2003-2004 году. Именно тогда компания определяла стратегию своих действий и тщательно выбирала города, максимально пригодные для старта на гостиничном рынке. Основная идея компании состояла в том, чтобы иметь в собственности гостиничные объекты на тех рынках, где имеется максимальный спрос на услуги временного размещения, что позволило бы в кратчайшие сроки окупить вложения в проект. Поскольку компания «Нерль» имела богатый опыт в покупке объектов недвижимости, она предпочитала придерживаться той же тактики и для проникновения на гостиничный рынок, поэтому строительство собственных гостиниц рассматривалось ею в последнюю очередь, а основной упор делался на покупку уже действующих объектов.

Основные приобретения компания проводила в течение 2004-2006 годов, в том числе ею была куплена гостиница «Советская» в Санкт-Петербурге. Возможно, какие-то приемы, наработанные компанией на других рынках недвижимости, были использованы и при покупке гостиниц, но вряд ли здесь можно говорить о M&A в чистом виде.

В то же время, исторически московские гостиницы становились объектами M&A, но мирового уровня. Примеры: переход гостиницы Olimpic Penta Renaissance под управление и в частичную собственность (49%) компании Marriott International (1997 год Marriott поглотила гостиничную сеть, выступавшую на рынке с брендом Renaissance, и все зарубежные активы этой компании перешли в собственность/управление Marriott’а). В результате сделок M&A на мировом гостиничном рынке, бренд Le Meridien стал представлять компанию Starwood (наряду с уже представленной маркой Sheraton), но, опять-таки, принадлежность самой гостиницы при этом не менялась.

Поскольку тенденция последних лет – это продажа операторами гостиничных сетей принадлежавших им гостиничных активов (с последующей передачей объекта продажи в управление оператору), то процессы слияния/поглощения на уровне сетей (Marriott/Renaissance; Starwood/Le Meridien; Hilton/Scandik и т.д.) не означают смены собственника отдельных отелей, означая лишь изменение управляющей компании.

Наверное, в контексте России пока еще рано говорить о сделках слияния и поглощения, применительно к гостиничному рынку. Для игроков рынка потенциально привлекательны отдельные объекты, а не сеть в целом. В дальнейшем, по мере реализации планов по строительству гостиниц под определенного оператора (подобные планы есть у компаний Accor и Rezidor) эти региональные цепочки могут стать предметом интереса других участников рынка (причем оператор может остаться на управлении). Некоторые девелоперы уже сегодня начинают проекты нового строительства с учетом предполагаемой продажи сетевого бизнеса, но реальные сделки смогут состояться не ранее, чем через 3-5 лет. Тогда же, очевидно, процессы слияния и поглощений получат более широкое распространение в гостиничной сфере России, поскольку, как мы видим, наблюдается тесная связь между активностью в сегменте M&A и темпами роста национальных гостиничных сетей. Покупка готовых гостиниц позволяет быстро выстроить собственную цепочку, а доходы от приобретенных гостиничных объектов позволят в будущем расширять сеть и за счет строительства собственных отелей.

Но в условиях России основной вопрос – это цена покупки и качество продукта: «приличные» гостиницы, расположенные в центре крупных городов, а тем более в столицах, стоят неоправданно дорого (неоправданно с той точки зрения, что доходы, прогнозируемые к получению за 10 лет эксплуатации здания, не перекрывают расходы на его покупку и реконструкцию). Гостиницы, которые более доступны по цене, требуют вложения больших средств в реконструкцию, а, возможно, и в полную перестройку гостиницы.

Cетевой бизнес позволяет экономить средства за счет «масштабов производства», но опять-таки при условии гомогенности основного продукта. Если цепочка объединяет курортные гостиницы класса «люкс» и «постсоветские» 2-3* в областном центре, вряд ли можно рассчитывать на оптимизацию маркетинговых издержек, расходов на снабжение и т.д.

Если посмотреть на существующие аналоги, то практически все известные мировые сети создавались по принципу покупки объектов и доведения их до единых стандартов. Конрад Хилтон купил первый отель в 1919 году, а построил свой первый объект только через 5 лет. В 1929 году у него было только 8 гостиниц на 350 номеров, но в этих гостиницах все соответствовало марке Hilton. Существенно нарастить объемы бизнеса – до 80 отелей – он смог лишь к началу 60-х годов. В дальнейшем сеть Hilton активно расширялась как за счет покупки отдельных объектов, так и присоединения целых сетей, например, группы отелей Scandik. (Марина Смирнова, Colliers International, специально дляRATA-news H&R)

Обсудить в telegram

вам может быть интересно