Вопросы землепользования в санаториях
Санаторий – это не только корпуса, медицинское оборудование, врачи и отдыхающие. Это еще и земля, на которой все вышеназванное располагается. Причем, как правило, это не 30 соток осушенного болота, а несколько гектаров леса или прибрежной полосы в курортном регионе. Как оценить свои земельные ресурсы? Как грамотно управлять ими? Что нового появилось в последнее время в земельном законодательстве? Читателям «Санкура» рассказывает об этом, генеральный директор ЗАО НПЦ «Институт земельных отношений и землепользования», доктор экономических наук, профессор Владимир Беленький.
- С 1 января 2004 года согласно Земельному Кодексу прекращается бессрочное пользование землей предприятий и организаций, кроме государственных и муниципальных учреждений, органов власти, федеральных казенных предприятий. Всем остальным предлагается либо выкупить землю, либо взять ее в аренду. Правда, затем сроки вступления в действие этой статьи Кодекса были отодвинуты на 2005 год, но это всего лишь передышка, позволяющая найти путь к решению проблемы.
Для того чтобы принимать решение об аренде или покупке, необходимо сначала оценить участок. Сейчас эту работу по заказу владельцев земли выполняет государственная организация Росземкадастр, согласовывая результаты работы с заказчиками. Владелец большинства земельных участков, которыми пользуются здравницы – государство в лице федеральных, региональных или муниципальных органов исполнительной власти. К сожалению, на сегодня система, по которой Росземкадастр производит оценку земельных участков, оставляет желать лучшего: слабо используются экономические характеристики и потенциал участка, часто не принимаются во внимание наличие-отсутствие коммуникаций, другие факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность конкретной территории. По существу, цена выводится на основании экстраполяции на все оцениваемые участки данных о небольшом количестве совершающихся сделок с землей. Зачастую эта оценка оказывается сильно завышенной, что не может устраивать участников формирующегося рынка земельной собственности.
В нашем институте разработана сложная многопараметровая система оценки объектов земельной недвижимости, которая может использоваться потенциальными покупателями. В последующем на основании альтернативной оценки можно аргументировано добиваться пересмотра цен. Мы регулярно проводим семинары по вопросам землепользования. В начале апреля будет проходить двухдневная учеба «Оценка земли и земельных участков для целей приватизации и земельного налогообложения», приглашаем всех желающих. Проводим семинары и по другим насущным вопросам: земельное налогообложение, оформление прав собственности на землю, земельно-недвижимая собственность в инвестиционных проектах и бизнес-планах.
Туризм и рекреация – отрасли экономики, обладающие в России большим, но в настоящий момент малореализованым потенциалом. По мере развития отрасли все отчетливее встает проблема планирования, разработки инвестиционных проектов, в которых вопросы рационального землепользования играют важную роль. Сложившаяся на сегодня практика оценки соответствия проекта нормам землепользования, природопользования, архитектурным и техническим требованиям не до, а после его реализации, воплощения в жизнь, не может удовлетворять ни инвесторов, ни население, которое будет пользоваться построенным. Выигрывают от этого только те, кто проводят согласование. Между тем, еще на этапе планирования здравницы, оздоровительного комплекса, при разработке концепции развития курорта необходимо правильно оценить имеющиеся земельные ресурсы, возможность их использования с максимальной эффективностью, необходимость проведения дополнительных работ. Когда-то предполагалось, что такого рода задачи будут решаться по мере создания Кадастра земельных ресурсов РФ, но, к сожалению, все работы в этом направлении свелись к топографическому описанию земельных участков, социально-экономическая составляющая землепользования осталась незадействованной. А ведь печальные последствия строительства без планировки – это автомобильные пробки на улицах, это пустыри, занимающие в некоторых российских городах до 30% территории, это санатории, построенные в стороне от удобных подъездных путей и страдающие от отсутствия клиентов, это невозможность расширения предприятия (например, того же санатория) из-за тесного соседства их друг с другом и отсутствия свободной земли. Наш институт имеет опыт создания программ управления земельными ресурсами в различных регионах России, в том числе, рекреационных - Ставропольский край, Карачаево-Черкесия и т.д. Земля – важный хозяйственный ресурс рекреационных организаций, грамотное управление которым способно значительно повысить эффективность работы предприятия в целом.