Апартаменты: отели или жилье?
Российские туристы, выбирающие, где остановиться в незнакомом городе, часто спрашивают: «Апартаменты – это номер улучшенной категории или квартира?» Этот сегмент по-прежнему очень мало знаком большинству из них, в то время как мировой рынок апарт-размещения развивается очень активно.
Рассказывает Наталья Розенблюм (фото), партнер Hospitality In.Comm. Наталья 8 лет занимается маркетингом и инвестиционными проектами в области жилой и коммерческой недвижимости, разработкой концепций девелопмента и редевелопмента, исследованиями рынка, бизнес-планированием и инвестиционным прогнозированием, а также оценкой различного рода проектов в гостиничной сфере.
Апартаменты – квартира или большой номер? Апартаментами называется гостиничный номер, состоящий из основной комнаты, гостевой и обеденной зон и оборудованной кухни. Как правило, предусмотрено и небольшое рабочее пространство. В большинстве случаев номера оснащены телевизорами со спутниковыми каналами, телефонами с междугородней и международной связью, беспроводным доступом в интернет. В ванной комнате имеется фен, наборы косметики, а в апартаментах высших категорий – банный халат и тапочки.
В зависимости от размера апартаментов, в них одна или несколько спален. Иногда спальная зона совмещена с гостиной. Наиболее распространенный метраж – от 40 кв.м.
Таким образом, ключевое отличие апартаментов от классических гостиничных номеров – наличие желательных удобств для долгосрочного проживания. Это просторный номер, больше похожий на традиционное жилье, чем на привычный нам отельный «стандарт». Апартаменты не только предоставляют клиенту возможность фактически пользоваться квартирой без заключения арендного договора, но и свободно выбирать продолжительность пребывания. В отелях, в силу специфики загрузки с учетом высоких и низких сезонов, такое не всегда возможно. При этом постояльцам доступны все классические гостиничные услуги, что, согласитесь, ощутимо скрашивает длительное пребывание в чужом городе.
Развитие рынка гостиничных апартаментов. Апартаменты как формат размещения впервые появились в США в конце XIX века. Тогда они представляли собой апарт-отели, где обычные номера и сьюты (первоначально без кухни) предлагались в аренду на длительный срок. Благодаря законодательному преимуществу перед многоквартирными домами проживание в апарт-отелях было намного дешевле, что способствовало активному развитию этого сегмента рынка.
Исторический аналог в России – доходные дома, в которых размещались офисы (конторы), магазины, жилье, а также гостиничные номера и меблированные комнаты. Самые лучшие из них зачастую имели хорошие удобства (лифт, паровое отопление, канализация, электричество), а проживание в таких домах считалось модным и престижным.
Ощутимый прогресс сферы пришелся на рубеж XIX и XX веков. Однако после Великой Октябрьской революции доходные дома были закрыты, и апарт-размещение вновь появилось в стране лишь в конце 80-х годов прошлого века. Тогда по постановлению правительства жилые дома в столице передавались московскому городскому объединению гостиниц как «дома для длительного проживания иностранцев». Таким образом, апарт-размещение концентрировалось в ведомствах и использовалось в основном для приглашенных специалистов и чиновников.
Сегодня этот сегмент в России, к сожалению, развит слабо. Во-первых, в силу особенностей самого гостиничного рынка страны, который в первую очередь требовал изрядного количества новых гостиничных объектов классического образца, чтобы устаревший номерной фонд не так бросался в глаза. Другими словами, индустрии очень не хватало обычных номеров, а не более специфических проектов. Во-вторых, сыграл свою роль и менталитет: апартаменты как формат были не до конца понятны отечественным девелоперам, поскольку в России аренда жилья воспринимается до сих пор иначе, чем в Европе и США.
Тем не менее, крупные города уже вполне могут похвастаться своими апартаментами. Так, в Москве успешно работает открывшийся в 2007 году MaMaison Pokrovka на 84 номера (Orco Group), в Петербурге – апарт-отель «Кронверк» и вышедший на рынок в прошлом году Staybridge Suites на 187 номеров под управлением IHG. В других городах страны апартаменты пока не так распространены.
Апарт-отели и гостиницы с апартаментами. Какие виды апарт-проектов можно встретить сегодня в крупнейших населенных пунктах России? В первую очередь, это полноценные апарт-отели, предлагающие размещение на срок от одного дня до года. Есть и классические гостиницы с долей апартаментов, входящих в структуру номерного фонда. Всего в Москве насчитывается около 25 проектов с возможностью апарт-размещения, причем на апарт-отели приходится менее 20% рынка. В основном они представлены объектами среднего уровня 3-4*. Только 10% объема можно отнести к высокому ценовому сегменту.
Площадь московских апартаментов варьируется от 35-40 до 213 кв.м, однако большинство имеет площадь 40-50 кв.м.
С точки зрения развития услуг и инфраструктуры, классические отели с апартаментами предлагают своим гостям более широкий спектр дополнительных сервисов по сравнению с апарт-отелями, где можно увидеть разве что ресторан или кафе. Из представителей этой категори лишь московский пятизвездочный MaMaison Pokrovka располагает сауной, спа-центром, бассейном и спортивным залом. Ну а классические гостиницы предлагают гостям не только услуги питания, но и конференц-залы, комнаты для переговоров, фитнес– и спа-центры, бассейны, услуги консьержей, обслуживание в номерах.
Апартаменты, прямо скажем, недешевы, но скидки за длительность проживания повышают привлекательность услуги. По данным аналитического департамента компании Hospitality In.Comm, весной 2012 года стоимость двухкомнатных апартаментов в отелях категории 3* варьировалась от 4600 до 12800 рублей в сутки, в объектах 4* – от 12100 до 34000 рублей.
В зависимости от длительности проживания и имеющихся средств, гость выбирает наиболее подходящий ему вариант. Предпочтя апартаменты в классической гостинице, он получает более развитую инфраструктуру, хорошее расположение, но и более высокую цену. Если же забронировать апарт-отель, то, как правило, здесь не окажется ни международных стандартов управления, ни большого количества «начинки» (кафе, ресторанов и т.д.), а само здание будет неудобно расположено. Тем не менее, услуга эта весьма востребована, и большинство столичных апарт-отелей демонстрируют хорошие показатели загрузки на уровне 70-90%. Особенно если им повезло разместиться в центральных районах Москвы.
Сервисные апартаменты. Помимо отельных проектов, на рынке сформировался отдельный сегмент арендных апартаментов с дополнительными услугами и сервисом, так называемые «сервисные апартаменты». Являясь удачной альтернативой гостиничным номерам и арендным квартирам, они позволяют своим гостям пользоваться такими услугами, как стирка, уборка, смена белья, доставка горячего питания, информационная поддержка любого рода, от трансферов до организации экскурсий, досуга и т.д.
На рынке сервисных апартаментов активно работают специализированные компании, занимающиеся их продвижением, сдачей в аренду и сопутствующими вопросами. Риэлторские агентства тоже нередко анонсируют подобную услугу. Но важно помнить, что у обычных риэлторов под этим термином подразумевается банальная сдача квартир посуточно, а вовсе не «квартиры с сервисом» в том смысле, который вкладывают в это понятие отельеры. Поэтому, к сожалению, риэлторы порой дискредитируют само понятие сервисных апартаментов.
При продвижении и продаже такого продукта используются те же каналы, что и в классическом гостиничном сегменте. Ценообразование на рынке сервисных апартаментов также схоже с отельным. Как правило, компании публикуют основные цены краткосрочной аренды, но при аренде на срок более месяца предоставляют скидки.
Есть ли будущее у апарт-размещения. Перспективность и выгодность формата апарт-размещения для крупных и деловых российских городов не вызывает сомнений. У апарт-рынка нашей страны есть большая потенциальная целевая аудитория. А именно: состоятельные иностранцы, приезжающие в Россию на работу, семьи отечественных крупных бизнесменов, высокопоставленных чиновников, сенаторов и депутатов, которые перемещаются по стране и вынуждены искать качественное размещение на длительный срок.
По-прежнему мало современных апартаментов международного уровня, поэтому вхождение на российский рынок таких иностранных операторов, как IHG, открывший в Петербурге апарт-отель под брендом Staybridge Suites, можно счесть добрым знаком дальнейшего успешного развития этого сегмента.
Комментирует исполнительный директор компании LikeHome Апартаменты Марина Калинина: «У сервисных апартаментов есть ключевое преимущество перед классическими отельными проектами: более гибкий подход к корректировке предоставляемых продуктов. Если мы видим, что какой-то тип номера гости запрашивают особенно часто, то сделаем все, чтобы увеличить количество таких апартаментов в портфеле предложений.
Наша компания активно использует интернет-каналы продаж, что привело к значительному росту числа постояльцев, приезжающих на срок до 7 дней. При этом сезонность в целом соответствует аналогичному показателю гостиничного бизнеса Москвы.
Скидки за длительное проживание (от месяца и дольше) составляют 10-15%. Так же, как и в отелях, у апартаментов есть понятие «календаря цен», но разброс между буднями и выходными менее значителен, чем в гостиницах, за счет большого числа длительных размещений.
Также следует отметить, что мы очень гибки, и можем подстраиваться под запросы клиентов и по местоположению, и по уровню, и по необходимым услугам, причем самым разным. Так, например, уборку мы считаем не дополнительным сервисом, а обязательным, входящим в стоимость номера наряду с круглосуточной информационной поддержкой, консьерж-услугами, интернетом, телефонией и телевидением. В числе дополнительных услуг можно упомянуть стирку и глажку белья, какую-то особенную мебель или предметы быта, которые могут понадобиться постояльцу, трансфер, завтрак по оговоренному меню, вызов курьера, консультации IT-специалиста починке и настройке личной техники гостя.
Что можно посоветовать отельерам в этом смысле? Слушать клиента и изучать опыт успешных отелей и хостелов».