Мария Онучина: «Апарт-отели меняют правила игры в гостиничном бизнесе»

Рынок апарт-отелей в России активно трансформируется. Спрос на размещение подобного формата, по оценке сервисов бронирования и консалтинговых компаний, вырос в 2025 году на 15-20%, тогда как у классических отелей прирост составил около 5%. Чаще всего апарт-отели выбирают семьи с детьми, большие компании и деловые туристы. Ключевым фактором для них, помимо наличия кухни и более просторных номеров, является цена – в среднем апарт-отель дешевле гостиницы примерно на 20%.

О том, как чувствует себя сегодня этот сегмент российского бизнеса, мы поговорили с генеральным директором гостиничного оператора «25/7», членом комитета РСТ по гостиничной деятельности Марией Онучиной.

- Ваша компания реализует проекты, которые можно назвать «апарт-отель под ключ». Как чувствует себя сегодня этот бизнес?

- В нашем случае апарт-отель – это просто модель финансирования гостиничного бизнеса, а мы – управляющая компания, которая запускает объект после завершения его строительства. Если у девелопера нет возможности построить гостиницу за свой счет или на льготное кредитование, он привлекает деньги частных лиц через 214-й федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Инвесторы покупают номера и получают доход от управления ими.

По сути, апарт-отель – это обычная гостиница, которая проходит государственную классификацию и получает звезды. Единственное отличие – в номерах есть мини-кухня, что делает их пригодными для проживания гостей от одного до 100 лет. И у такого отеля много собственников.

Благодаря Единому реестру объектов классификации в сфере туриндустрии, внесение сведений в который с 1 сентября 2025 года является обязательным для всех средств размещения, объем рынка подсчитан – на сегодняшний день в нем больше 30 тысяч объектов, включая апарт-отели от 15 номеров. Довольно много проектов находятся на стадии строительства, например, больше 30 тысяч номеров в Крыму, больше 15 тысяч номеров на Алтае.

У нас в управлении тысяча номеров, это довольно приличное количество. В ближайшие несколько лет планируем запустить еще три-четыре апарт-отеля.

- Сколько проектов сейчас у компании и на каком этапе реализации?

- У нас пять объектов на разной степени внедрения. Физически один был запущен в декабре 2024 года – «25/7 Заневский» 4* в Санкт-Петербурге, он успешно работает, за год принимает больше 72 тыс. человек. На платформе «Островок» его гостевая оценка 9,2, по аналитике TrustYou 95 баллов из 100. Мы этими показателями гордимся, потому что для апарт-отелей хорошая оценка более важна, чем для классических гостиниц, поскольку каждый месяц надо подтверждать свою «нужность» собственникам номеров. Чем лучше у нас оценка, тем выше возвратность.

Еще четыре проекта – в Москве, Казани, Нижнем Новгороде и Крыму – до 2030 года должны выйти в операционную стадию. То есть мы будем заниматься запуском, комплектацией номеров, классификацией, получением всех необходимых документов, набором команд, установкой программных продуктов. Мы ведем переговоры с покупателями номеров в качестве будущей управляющей компании, разъясняем, как считается доходность, помогаем застройщику адаптировать проект под текущие реалии, подбираем поставщиков, делаем техническое задание подрядчикам.

Переговоры же идут по всей стране – от Калининграда до Владивостока.

Мы готовы помочь даже крупным гостиничным компаниям работать с множеством собственников. Застройщики берут порой управляющую компанию с именем, но управление апарт-отелем гораздо сложнее, чем гостиницей, именно из-за множества владельцев номеров. А ведь ошибка с собственником опаснее ошибки с гостем, который сегодня приехал – завтра уехал. Потеря же инвестора в номер необратима. Гостиничные операторы, к счастью, начали осознавать это и стали обращаться к профильным партнерам для работы именно с этим блоком задач. Конечно, это еще только зарождающийся рынок, но лет через пять апарт-отели будут конкурировать со всем классическим номерным фондом.

- Какие регионы наиболее перспективны с точки зрения развития рынка апарт-отелей и почему? В любом ли месте можно построить апарт-отель?

- Здесь нет однозначного ответа. Необходимо анализировать каждую локацию, считать экономическую целесообразность, понимать – это будет городской или загородный объект, курортный или бизнес-отель, а может быть корпоративное жилье для сотрудников.

На наш взгляд, апарт-отель может быть востребован везде, в любом городе – с населением от 10 тысяч человек до мегаполисов. Они нужны в городах, где не хватает качественного номерного фонда. Просто это будут разные концепции апарт-отелей. Главное – экономическая целесообразность и правильное юридическое оформление, чтобы объект не превратился в «муравейник».

- С 2025 года апарт-отели обязаны проходить классификацию и получать звездную категорию. Как эти и, возможно, еще какие-то регуляторные изменения влияют на ваш сегмент бизнеса?

- На наш взгляд, для системных средств размещения регуляторики более чем достаточно: туристический налог, передача данных в МВД по каждому гостю, классификация, федеральные реестры. Главная проблема – посуточная аренда квартир, которая работает в серую: не платит налоги, не регистрирует гостей, не проходит классификацию, но свободно продается через онлайн-агрегаторы. Отрасль просит перестать уже ее дополнительно регулировать, лучше навести порядок в сером сегменте, чтобы у тех, кто сдает свои апартаменты и квартиры посуточно, был хотя бы такой же, как у нас, уровень ответственности. Нельзя половину рынка строго контролировать, а остальных пускать на самотек.

- Можете назвать конкурентные преимущества апарт-отелей?

- Самые очевидные – более просторные номера, полноценный холодильник и микроволновка вместо мини-бара. Все это выгодно для семей, для ищущих длительное проживание, а еще для гостей с животными. При необходимости мы предоставляем хозяевам переноски для их домашних питомцев.

В низкий сезон апарт-отели могут догружаться среднесрочной арендой – загрузка по факту получается выше, чем у классических гостиниц.

В кризисный период, как, например, пандемия, когда многие средства размещения были вынуждены закрыться, апарт-отели смогли перевести свой фонд в арендные договоры. Доходность по договору аренды, конечно, гораздо ниже, но, по крайней мере, объекты закрыли все расходы, сохранили команду, оплачивали работу сотрудников и даже выплатили пусть небольшой, но доход своим инвесторам.

- Оцените степень интереса к апарт-отелям в России со стороны частных инвесторов. Насколько, на ваш взгляд, этот продукт перспективен для них?

- Наш рынок становится все интереснее для них. Еще совсем недавно преобладали спекулятивные инвесторы, желающие зарабатывать не только на операционном потоке, но и на росте стоимости квадратного метра – купил дешевле на этапе стройки, после ввода продал дороже. Сейчас вложения стали более осознанными, люди приходят за пассивным доходом на перспективу 10-15 лет.

Инвесторы перестали руководствоваться эмоциями, они научились считать. Понимают, что денежка, положенная на депозит, фактически тает, принося лишь какие-то проценты, которые еще и инфляция съедает. Налог на депозитную доходность составляет от 13% до 20%, да и ставки по вкладам снижаются. Капитал же, вложенный в недвижимость, продолжает расти. Через 10 лет он будет стоить как минимум столько же, но при этом приносить операционный доход. Это, наверное, один из единственных устойчивых инструментов, которые не про спекуляцию, а про долгие, спокойные, безрисковые деньги. При сегодняшнем 214-ом законе об участии в долевом строительстве, который вообще один из самых крепких в мире, это самые надежные активы.

Главное, не ошибиться с выбором проекта. Правильнее инвестировать именно в новые проекты, а не в редевелопмент, где очень много рисков. Редевелопмент – это перестройка старых зданий под «новый» продукт. Он часто и продается по ценам нового объекта. По факту же оказывается, что коммуникации не заменены, энергоэффективность ниже, капремонт нужен раньше. Поэтому необходимо учитывать все «за» и «против», ни в коем случае не торопиться и инвестировать в отель с абсолютным пониманием того, как это будет развиваться. Также важно на этапе покупки спрашивать, кто будет управлять апарт-отелем, знакомиться с представителями управляющей компании, интересоваться условиями и, в идеале, сразу подписывать договор с УК на обслуживание конкретно этого номера.

Любовь Булгакова

Фото: 25/7