Российские инвесторы готовы платить дороже за отельный бизнес в Европе

Российские инвесторы в европейскую недвижимость все чаще предпочитают покупку дорогостоящего крупного гостиничного бизнеса более дешевым мини-отелям. Эта тенденция отчетливо начала прослеживаться в 2016 г. О причинах рассказал «Ведомостям» управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio Георгий Качмазов.

Первая – рост туризма и бизнес-путешествий. По прогнозу UNWTO, количество международных туристических прибытий в мире вырастет с $1,2 млрд в 2015 г. до $1,8 млрд в 2030 г. Соответственно инвесторы верят, что этот сегмент рынка всегда будет востребован. По данным исследования компании PwC, 70% инвесторов в европейскую недвижимость считают перспективы гостиничного сектора в 2017 г. «хорошими или очень хорошими».

Вторая причина – относительно высокая доходность крупных отелей – 5-7% годовых. Мини-отели подходят только тем, кто планирует полностью погрузиться в управление, готов к тяжёлой физической работе и постоянной проверке на компетентность. Разумеется, можно нанять менеджера на месте, но с большой долей вероятности прибыль будет «съедена» расходами на его вознаграждение. А крупные гостиничные операторы управлением мини-отелей не занимаются. Чтобы бизнес стал рентабельным для оператора, в гостинице должно быть не меньше 70 номеров.

Это уже начали понимать многие российские инвесторы, основной бизнес которых сосредоточен в России и у них нет времени на управление отелем в Европе. Они готовы увеличивать бюджет в покупку более престижных крупных гостиниц с системными операторами. Как правило, такие объекты стоят от €7 млн. Бюджет покупки мини-отеля – около €1 млн.

Как растут в мире инвестиции в отели 

Интерес к отелям растёт и на глобальном рынке. Если в кризисном 2009 г. в сегмент было вложено лишь $9,4 млрд., то в 2015 г. (семилетний пик) — $84,8 млрд. По прогнозам компании JLL, в 2016 г. объём инвестиций будет меньше, чем годом ранее, однако всё равно больше, чем в среднем за последние семь лет

В 2016 г. с просьбой подобрать гостиницу за рубежом в Tranio обратилось в 4,5 раза больше потенциальных покупателей (515 заявок), чем в 2015 г. (110 заявок). Их средний бюджет также вырос в четыре раза – с 1,12 млн до 4,50 млн евро. Однако опыт показывает, что реальные сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Появилась отдельная группа ультраконсервативных покупателей, которые рассматривают инвестицию только как возможность сохранения капитала. Например, сейчас один инвестор хочет купить отель в центре Барселоны. Это одно из пяти самых популярных направлений в Европе ежегодно привлекает 8 млн туристов. Клиент понимает, что независимо от того, как будет себя чувствовать экономика Испании, туристы в Барселоне будут всегда, поэтому отель будет заполнен и ликвиден. При этом гостиницы в этой локации практически не продаются, а банки не очень хотят давать слишком большой объём кредита нерезидентам. Но всё-таки такие задачи реальны.

Примечательно, что гостиничный бизнес становится всё более доходным именно на восстанавливающихся рынках — в Ирландии, Испании и Португалии, где цены на недвижимость значительно упали в 2008-2013 годах и имеют потенциал дальнейшего роста.

В каких городах Европы доходность отелей растет 

Согласно исследованию компании PwC, в 2016 году доходность в расчёте на номер (RevPAR) больше всего повысилась в Риме (на 19%), Дублине (на 9%), Праге, Мадриде и Лиссабоне (более чем на 5%). В 2017 году по росту этого показателя будут лидировать Дублин, Лиссабон, Порто, Барселона и Прага

Помимо местоположения, на прибыльность гостиничного бизнеса влияет тип оператора. Например, управляющие компании-бренды, такие как Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood, снижают риски инвестиций и помогают генерировать больший поток лояльных посетителей, но зато требуют роялти и неохотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные, независимые операторы более гибки при обсуждении условий контракта, часто несут меньше расходов и генерируют больше прибыли.

Инвестору стоит также обращать внимание на заполняемость отелей. Согласно исследованию PwC, в 2015-2016 годах этот показатель был наиболее высоким в Лондоне, Эдинбурге и Дублине – 81-83% и останется примерно на том же уровне в 2017 году. В Берлине и Париже заполняемость составляет 77%, в Праге — 76%, в Барселоне и Лиссабоне — 75%.

Для определения доходности отеля важна и средняя стоимость номера в сутки (average daily rate, ADR). Как отмечают аналитики PwC, самые дорогие отели в 2016-2017 годах находятся в Париже, Женеве, Цюрихе и Лондоне (ADR — более 200 евро)

Как управлять 

Наибольшим спросом среди инвесторов пользуются гостиницы в исторических центрах крупных европейских городов. Такие отели обычно стоят от 7–10 млн евро и приносят около 5-7% годовых.

От собственника подобных гостиниц не требуется глубоко погружаться в бизнес: отель обычно сдаётся в аренду оператору, с которым заключаются договоры аренды и управления, а инвестору остаётся только получать доход. Такие «двойные» договоры распространены в Европе. Инвестор получает либо фиксированную арендную плату (около 6% годовых от стоимости объекта) с возможностью индексации (обычно пропорционально динамике инфляции), либо фиксированную арендную плату (например, 4% годовых) плюс процент от оборота в год, что в итоге даёт 7%.

Собственник может заключить с оператором только договор на управление и платит управляющей компании вознаграждение по базовой ставке (1-5% от общего дохода гостиницы, включая доход от номеров, ресторанов, спа-центров, проката транспорта и прочего) и поощрительной ставке (6-8% от валовой прибыли). Доходность инвестора при договоре управления выше, но при этом управление сложнее и риски более выражены, так как прибыль сложно прогнозировать.

Если мало денег

Таким образом, инвестировать в гостиницы рекомендуется при наличии минимум €7-10 млн. Такова минимальная стоимость отелей в центральных районах крупных европейских городов. Это супернадёжные активы, на которые идёт охота. Их приобретают скорее для сохранения капитала, нежели для заработка. Тем, кто хочет высокую доходность, надо либо покупать отели в Б-локациях, либо заключать нефиксированный контракт и умело работать с управляющей компанией — внимательно читать договор и следить за его соблюдением.

Тем, у кого нет таких денег, но есть желание вложить средства в туристическую недвижимость, специалисты советуют не рисковать на гостиничном рынке, а приобрести квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду. Бюджет такой инвестиции начинается от €100 тыс. евро, а доходность может достигать 6% годовых после вычета налогов и расходов на местную управляющую компанию.