Рынок качественных отелей по итогам первого квартала
JLL представляет обзор рынка качественных отелей Москвы, Cанкт-Петербурга и Красной Поляны по итогам января-марта 2015 г.
Москва сдает позиции. За первые три месяца показатель RevPAR в среднем по Москве снизился на 6%, до 3100 рублей. Загрузка сократилась примерно на 5%, опустившись ниже 53%. «Одни сегменты проявили себя лучше, другие хуже, рынок ведет себя очень непредсказуемо, – отмечает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – Сейчас ясно лишь, что по операционным показателям за первый квартал нельзя судить, как поведет себя рынок в дальнейшем. Влияние экономической и геополитической ситуации в Москве стало ощущаться со второго квартала прошлого года, а значит, только с апреля мы увидим реальную динамику. Если разница в показателях окажется незначительной, это подтвердит, что ситуация на рынке хоть и не восстанавливается, но стабилизируется».
Очевидно снижение спроса на размещение со стороны корпорантов, то есть того сегмента, который всегда превалировал на столичном рынке. Гостиницы, в большей степени ориентированные на местную, а не зарубежную корпоративную клиентуру, сейчас испытывают меньшее давление на показатель загрузки, однако для таких объектов почти невозможно увеличить тарифы, так как люди платят в рублях. Рынок по-прежнему зависим от корпоративных контрактов, а в условиях широкого выбора предложения компании не готовы пересматривать свои цены в сторону повышения.
На показатели влияет рост нового предложения и, соответственно, конкуренции. В первом квартале 2015 года в столице открылся «Marriott Новый Арбат» (234 номера). Всего на 2015 год в городе заявлен ввод в эксплуатацию брендированных отелей совокупным фондом около 1100 комнат.
«Инфляция и снижающаяся доходность на комнату негативно сказываются на показателе валовой операционной прибыли (GOP). Прежде гостиницы Москвы считались мировыми лидерами по GOP: показатель в некоторых из них превышал 60% в период до 2009 года, – комментирует Дэвид Дженкинс. – Однако сейчас GOP приближается к показателям объектов материковой Европы, и во многих отелях составляет менее 40%. Также отметим снижение активности инвесторов из-за волатильности рубля. С учетом ситуации внутренняя норма доходности (IRR) на уровне 30% и выше в Москве абсолютно недостижима, что вынуждает инвесторов менять планы».
В сегменте люкс под влиянием открытия Four Seasons ADR вырос на 9,5%, или до 15000 рублей, что уравновесило снижение загрузки на 5%. Воодушевляет, что в первом квартале средний тариф достиг максимального значения с начала 2008 года.
В верхнем пределе верхнего сегмента рост загрузки выше всего: на 6,5%. Такая динамика обусловлена тем, что зарубежные туристы могут позволить себе остановиться в гостиницах более высокой категории за те же деньги. Cредний же тариф почти не меняется с 2009-го и составляет примерно 10 000 рублей. Эксперты JLL не ожидают роста ADR в этом секторе, однако постепенный рост загрузки радует.
Больше всего доходность на номер сократилась в верхнем сегменте: на 11,5%, или до 3600 рублей, вследствие падения заполняемости на 5% и тарифов на 6,5%. В верхнем пределе среднего сегмента загрузка выросла на 6%. По всей видимости, увеличение показателя произошло в ущерб отелям среднего сегмента: их постояльцы начали выбирать объекты уровнем выше. В то же время средний тариф упал на 4%, так что RevPAR осталcя неизменным по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В случае если спрос в этом сегменте продолжит расти, есть надежда, что во втором квартале динамика RevPAR будет положительной.
В среднем сегменте уменьшение загрузки на 6% и среднего тарифа на 4% привело к падению доходности на номер на 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
В целом с точки зрения развития бизнеса имеет место снижение активности инвесторов из-за волатильности рубля. С учетом текущей ситуации IRR на уровне 30% и выше в Москве недостижима, что вынуждает инвесторов менять планы.
Санкт-Петербург демонстрирует положительную динамику. Рост внутреннего спроса, зафиксированный в прошлом году, стал более очевидным. В целом за январь-март 2015 года RevPAR по городу увеличился на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого, достигнув 1500 рублей.
Больше давления испытывают гостиницы, ориентированные на зарубежный корпоративный спрос, в то время как у работающих с российскими и азиатскими туристами ситуация на порядок получше. Налицо и активный рост показателей в отелях верхних сегментов за период новогодних, февральских и мартовских праздников.
Открывшийся Four Seasons положительно влияет на средний тариф люксового сегмента в целом, однако разница ADR между Петербургом и Москвой в элитном сегменте значительна. Так, тариф петербургских лакшери-гостиниц по итогам первого квартала 2015 года составил 9500 рублей (при загрузке 38%), при том, что за аналогичный период тариф аналогичных объектов в столице был 15 000 рублей (при загрузке 50%). Таким образом, речь о росте тарифа с низкой базы, однако любое увеличение показателя сегодня воспринимается позитивно.
В 2015 году значимых открытий в Санкт-Петербурге не ожидается. Сегодня у города есть возможность стимулировать спрос на отельное размещение и извлечь выгоду из возросшего интереса к внутреннему туризму, ведь раньше из других городов России сюда приезжали в основном школьные экскурсии и туристы на выходные.
Рост RevPAR в брендированных объектах в первом квартале года был преимущественно за счет увеличения заполняемости (в среднем по рынку она выросла на 5,8%, или до 44%).
По мнению Дэвида Дженкинса, второй квартал, с его майскими праздниками, июньскими «белыми ночами» и Экономическим форумом особенно важен для Питера. Именно эти три месяца, с апреля по июнь, могут решить судьбу 2015 года на рынке.
В сегменте люкс доходность на номер выросла на 21% за квартал, вследствие увеличения тарифов на 8% (до 9500 рублей) и заполняемости на 13% (до 39%). Правда, для инвесторов проблема в том, что RevPAR люксовых отелей Санкт-Петербурга вдвое ниже, чем у Москвы (3700 рублей против 7600 рублей). Тем не менее, сегмент демонстрирует хорошую динамику в сфере платежеспособного внутреннего спроса со стороны людей, которые сейчас не могут или не хотят выезжать за границу.
В верхнем пределе верхнего сегмента рост RevPAR на 31%, главным образом за счет увеличения загрузки на 29%, радует. Несмотря на заполняемость около 45%, такие отели очень востребованы ввиду центрального расположения.
Самый высокий рост доходности на номер наблюдается в верхнем сегменте: на 30,5%, в связи с ростом загрузки на 32% (до 55%) при незначительном уменьшении тарифов. Есть надежда, что второй квартал будет еще более обнадеживающим.
Верхний предел среднего сегмента: «Вызванный увеличением загрузки рост RevPAR на 4% не так значителен, но мы все равно имеем дело с увеличением показателя, а это позитивный знак, – отмечает Дэвид Дженкинс. – Таким отелям сложно поднять тарифы, однако любое увеличение спроса со стороны внутреннего туризма способно хорошо повлиять на динамику в целом при условии сохранения разумных цен».
Загрузка гостиниц Красной Поляны выросла на 29%. Высокий зимний сезон горного кластера Сочи завершен, и можно подвести итоги первого «коммерческого» периода работы обновленного гостиничного рынка Красной Поляны JLL сравнила операционные показатели отелей в трех горных курортах за январь-март 2015 года с аналогичными данными за прошлый год по периоду, на который пришлись Олимпийские игры.
В результате по итогам января загрузка гостиниц в Красной Поляне достигла 58% против 38% годом ранее. Благодаря достаточному снежному покрову, хорошему состоянию трасс, росту цен на перелет в Альпы, высокому спросу на отдых в выходные и праздникам в феврале и марте показатели отелей за первый квартал в целом оказались: загрузка – 61%, средний тариф – 6 600 рублей, RevPAR – 4 019 рублей.
Так что заполняемость по сравнению с январем-мартом 2014 года выросла на 29%, а тариф – на 12%, что в совокупности увеличило показатель доходности на номер на впечатляющие 45%.
В то же время учтем, что это всего 61% загрузки в самый «горячий» период года для горнолыжных курортов. И, возможно, показатель мог бы быть выше, особенно учитывая ослабление рубля и увеличение бюджетов поездок на курорты Европы. Однако надо понимать, что в Красной Поляне единовременно появилось много отелей, и должно пройти несколько лет, пока их заполняемость в высокий сезон сможет достигать уровня 80% и выше – как сейчас в Альпах.
Нынешняя динамика показателей подтверждает, что необходимо проявлять осторожность и принимать во внимание опыт Сочи при девелопменте гостиничных проектов под конкретные мероприятия. Этот опыт будет очень полезен городам, которые пытаются активизировать строительство отелей для целей Чемпионата мира по футболу-2018.
