Девелоперский форум «Россия-2012»: оптимизм вопреки всему
Инвестиционный гостиничный форум, прошедший в Radisson Royal Hotel Moscow, стал первым значимым событием в этой сфере в 2012 году. На организованном IM Events традиционном мероприятии обсуждались разные темы, но вопросы вложений и рисков строительства были в явном приоритете.
Гостиничный рынок страны активно развивается, отельеры и инвесторы настроены оптимистично. Однако, как отметил директор по развитию Hilton Worldwide в России и СНГ Владимир Ильичев, последние полгода наблюдается тенденция замедления темпов привлечения заемного капитала. Что тому виной? Стремительно растут процентные ставки, банки предъявляют все больше требований, в итоге увеличивается срок окупаемости многих проектов.
С г-ном Ильичевым согласился вице-президент по стратегическому развитию InterContinental в России и СНГ Арон Либинсон, подтвердив, что гостиничный рынок не просто проснулся, а рванул вперед, подобно спринтеру. Однако девелоперская эйфория может пойти на спад именно потому, что банки закручивают гайки. Несмотря на заверения финансовых структур о готовности сотрудничать с отелями, на деле ситуация не столь радужна. По мнению многих присутствующих, даже при полном комплекте требуемых документов общение с кредиторами часто превращается в хождение за три моря: «придите через два месяца, мы обдумаем». Сроки сдвигаются, строительство замораживается, штрафы растут, и что с этим делать – непонятно.
Остроту обсуждения попыталась сгладить Татьяна Тикова (Colliers International Москва), подробно остановившись на нюансах финансирования. С позиции «посредника» между собственником и кредитором г-жа Тикова рассказала, как именно оцениваются гостиницы в качестве объектов залога. Логично, что банки желают получить некий идеальный объект, чтобы снизить собственные риски. Прекрасным вариантом будет отель в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе-миллионнике, с хорошей репутацией, работающий уже несколько лет, причем желательно под международным брендом. Очень важно для банка, чтобы и объект, и его оснащение находились на балансе одной компании. То есть, образовались бы «параметры идеального актива», которые любой другой банк легко перекредитует.
Важен анализ ретроспективных данных, нынешней конкурентной среды и той, что сложится позже. Изучается эффективность работы оператора, возможности оптимизации и увеличения дохода. Основная задача – продемонстрировать банку не только объективную картину происходящего, потенциал и риски проекта, но и радужные перспективы. Также г-жа Тикова подтвердила важность независимых исследований и предоставления «точечных», а не стандартизированных данных. И, разумеется, самому отелю следует соразмерить достаточность доходов с платежами по кредиту. Напоследок Татьяна Тикова сообщила, что ситуация со ставками дисконтирования улучшается. Это означает, что финансисты все же оценили стабильность гостиничной сферы.
Генеральный директор Amtel Properties Даниэль Гупта в своем выступлении перечислил особенности московского гостиничного рынка, что логичнее было бы заменить словом «недостатки». А именно: относительно небольшое количество участков с удобным расположением, где возможно строительство отелей категории 3*. По данным на 2011 год во владении юридических лиц находится 0,7% земель страны, у граждан – 7%, а оставшиеся 92%, или 1,5 млрд. га – по-прежнему в государственной муниципальной собственности. И вопрос «выбрать себе местечко получше» практически не встает, хорошо, если досталось хоть что-нибудь.
Следующая проблема – высокая стоимость проектирования и согласования. Не забудем и про ряд специфических сложностей. Сейчас девелоперы балансируют на узкой грани между соблюдением российских СНИПов и нередко противоречащих им требований международных операторов.
Кроме того, на земельных участках с минимальной площадью приходится строить для машин подземную парковку, что еще увеличивает стоимость проекта. В итоге цена гостиничного номера в отеле 3* сильно превышает аналогичный показатель в других странах. Это тоже затрудняет привлечение заемных средств. В результате, в Москве на одну тысячу населения приходится менее двух номеров, при том что в европейских столицах этот показатель в несколько раз выше: в Париже – 8 номеров, в Лондоне – 12. Строительство гостиниц в составе многофункциональных торгово-развлекательных комплексов или выход со своими отелями за пределы МКАД, конечно, может стать решением, но далеко не во всех случаях.
Непросто уладить и юридические вопросы. Виноваты в этом и начинающие девелоперы, недостаточно сведущие в правовых аспектах строительства гостиниц. По словам представителя компании Vegas Lex Игоря Чумаченко, юристы также склонны смотреть на будущее гостиничной индустрии с оптимизмом, тем более что с годами бюрократических проволочек становится все-таки меньше. Однако, по его мнению, элементарное знание собственниками требований отраслевых законов сильно упростило бы ситуацию.
Обсуждалась на конференции и роль страховых брокеров как панацеи от банковского прокрустова ложа, и ошибки, которые порой допускаются при страховании бизнеса. В подобных случаях тратить время и силы на выяснение, кто виноват, бессмысленно. Нужно решать, что делать. Эту тему в своем выступлении раскрыл директор департамента по управлению страховыми рисками ООО «Аон Рус – Страховые брокеры» Борис Волков, перечислив наиболее распространенные ошибки девелоперов, которых можно было бы избежать.
В частности, неоправданно стремление переложить риски на контрагентов при параллельном привлечении дополнительного финансирования в масштабный проект. Банкам попросту неинтересно общаться с десятком кредиторов. Им нужен один, с которого и можно будет спрашивать. К тому же, подрядчики могут меняться, и есть шанс, что девелопер окажется не в состоянии контролировать выполнение ими взятых на себя гарантий. Не говоря о том, что и страховщики подрядчиков будут тянуть одеяло каждый на себя, и это ставит весь бизнес под угрозу.
Чревато последствиями недостаточное изучение рисков проекта, плохо прописанные условия и т.д. Опасно и сокрытие информации от деловых партнеров, ведь как раз им логичнее было бы предоставить предельно прозрачные данные.
Самое интересное, что многие ошибки сводятся к отказу обращаться к страховому брокеру со специализацией в гостиничной индустрии: «у нас свои юристы и свои страховщики, так зачем платить какому-то посреднику?». То, что штатные юристы не всегда компетентны, а «знакомая» страховая компания будет преследовать, в первую очередь, свои интересы, упускается из виду. В результате налицо задержки в строительстве, невыполнение обязательств, колоссальные переплаты банкам и прочие неприятности.
Представители гостиничных сетей подтвердили сказанное г-ном Волковым, сообщив, что всегда только приветствуют ситуации, когда собственник отеля, желающего вступить в сеть, приходит на встречу со своим консультантом, который впоследствии будет защищать его интересы. Потому что задача компании – продать услугу. Договоры в большинстве случаев типовые. И сети очень не любят переделывать стандартные формулировки и неделями разъяснять смысл того или иного пункта человеку, который с гостиничным бизнесом не знаком, но по стечению обстоятельств стал владельцем отеля. На это уходит необоснованно много сил и времени.
В числе прочих на конференции обсуждались вопросы, касающиеся «доведения до ума» многочисленных гостиниц советского образца, а также наболевшая тема – гостиницы в регионах. Одним из аспектов, вызвавших активную дискуссию, стала обоснованность организации курортов при городах-миллионниках, особенно тех, что находятся в континентальных климатических поясах. Генеральный директор УК «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга высказался на тему перспектив санаторно-курортных зон, которым, по его мнению, следует уделять больше внимания, чем, например, забитому отелями Сочи. Понятно, что фактор отсутствия хороших дорог и транспортного сообщения между регионами пока, увы, никуда не делся. Однако в тех же городах-миллионниках мы имеем огромный пласт населения, способный платить за отдых выходного дня, то есть стать потенциальным клиентом качественных гостиниц.
Так что на российском рынке, даже в заполненной отелями Москве, ближайшие годы еще будет ниша как для международных, так и для местных операторов.
Кристина Голубева, RATA news H&R
