Визы, РСТ, Россия, Заграница, Транспорт, Волонтерство, Туризм и закон, RTN Tech, Туристам,
Главные новости

Гостиничный рынок России и Украины: состояние и перспективы

08:13, 1 октября 2013

Обзор ситуации со средствами размещения в России и СНГ представила на Hotel Investment Conference Europe в Лондоне компания Jones Lang LaSalle.

 

Москва. Столица остается ключевым гостиничным рынком в России и для девелоперов, и для инвесторов. Здесь 36 брендированных отелей, это около 11 тысяч номеров. На ближайшие три года заявлено открытие еще 4500 номеров, преимущественно эконом– и среднего класса. Так что до конца 2016 года рынок гостиниц под международной «маркой» может вырасти на 40%.

Загрузка столичных средств размещения превысила докризисный уровень во всех сегментах, за исключением upper upscale. В 2008 году заполняемость таких объектов составляла 70,4%, а сейчас из-за выросшей конкуренции после открытия Radisson Royal Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и других она держится на уровне 62%.

Средний тариф и доходность в Москве уступает докризисным показателям: например, тариф в люксовом сегменте в 2007 году достиг 15900 руб., а в 2013-м составил около 13 тысяч руб. «Мы не ожидаем, что ADR и RevPAR в столице сравняются с рекордами 2007-2008 гг. В тот период из-за недостатка предложения на рынке был «пузырь», ценовая коррекция была неизбежна. Она совпала с периодом кризиса», – отмечает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ Дэвид Дженкинс.

По его мнению, Москва остается наиболее привлекательным городом России и с точки зрения девелопмента новых объектов. Инвесторы принимают решение об их строительстве с учетом внутренней нормы доходности (IRR). Этот показатель у московских грамотно спроектированных проектов, к тому же расположенных в удачном месте, находится на уровне 20% и выше. Тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, он 10% и ниже.

 

Санкт-Петербург. Рынок города по-прежнему очень подвержен сезонности. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в нем 7500 брендированных номеров, это 25% от общего объема гостиничного предложения северной столицы. С 2011 года их число увеличилось на тысячу комнат в отелях международных сетей. Еще 800 должны появиться в 2013-2014-х, что удлиняет срок возврата инвестиций. В то же время очевиден потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых средств размещения.

 

Регионы. Гостиничный рынок областей России без учета Москвы, Санкт-Петербурга и курортов вроде Сочи отличается ограниченным предложением номеров, и очень чувствителен к цене проживания. Показатели растут только в загрузке. Средний же тариф остается относительно стабильным, без особых надежд на увеличение доходности. Так, заполняемость гостиниц 3-4* в регионах в 2012 году достигла 49%. Для сравнения: в 2011-м она находилась на уровне 44%. У 5* этот показатель равен 45%, против 37% годом раньше. Тариф в среднем сегменте составляет 3600 руб., в верхнем – 4600 руб. По прогнозу аналитиков, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7-10%, при этом средний тариф не изменится.

Комментируя инвестиционную активность, Дэвид Дженкинс сообщил, что доходность гостиниц в Москве обычно ниже показателей офисов класса А, и колеблется в диапазоне 5-10%. Регионы опережают столицу, здесь более актуален показатель 10-13%. Но большинство сделок проходят вне рынка, поэтому получение объективной статистики затруднено: «По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиницы Москвы в 2011 году составил около $800 млн., преимущественно благодаря продаже Ritz Carlton, в 2012 году – $655 млн., благодаря сделкам по «Метрополю», InterContinental Moscow Tverskaya, Radisson Slavyanskaya и им подобным. С начала 2013 года прошла только одна крупная сделка, продажа Renaissance Olympic Moscow».

Главную роль сейчас играет так называемый локальный капитал (покупатели из России, Украины, Азербайджана и Казахстана). Эта тенденция в ближайшее время сохранится. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, интересуются гостиничной недвижимостью и заказчики с Ближнего Востока.

 

Украина. Несколько лет назад Киев был прекрасным, сильным отельным рынком. Однако кризис, политическая нестабильность и строительство новых объектов привели к резкому снижению среднего тарифа, на 30% с 2009 года. Сегодня в столице Украины работает около сотни отелей, включая девять брендированных: Hyatt, Intercontinental, Fairmont, два Radisson, Holiday Inn, Park Inn, Ramada Encore и Ibis. Ожидается открытие еще нескольких гостиниц – Renaissance, Hilton, Novotel, Courtyard by Marriott и другие.

Этот высококонкурентный рынок по-прежнему востребован среди отельных операторов, а инвесторы должны быть готовы к длительному сроку окупаемости.

В ключевых городах вроде Донецка, Харькова, Львова, Днепропетровска и Одессы до кризиса наблюдалась высокая девелоперская активность, сейчас же она мала. Заметен потенциал курортной зоны Крыма с точки зрения развития гостиничных комплексов, но он вряд ли реализуется в ближайшее время. В целом у Украины и в особенности Киева огромные перспективы на рынке туризма, но для этого необходимо активно продвигать страну как направление.

Дэвид Дженкинс резюмировал: «Москва остается приоритетным городом для большинства гостиничных девелоперов и инвесторов. Несмотря на небольшое снижение показателей в этом году, фундаментальные показатели рынка сильны. В российской столице сохраняется возможность строительства новых отелей всех категорий, от люксовых (хоть и в фиксированном количестве) до эконом-сегмента. Наблюдается рост интереса со стороны инвесторов на покупку гостиниц в Москве, который сдерживает ограниченный объем предложения.

Интерес к покупке отелей в других городах России невелик, а вот активность местных девелоперов в строительстве новых объектов в регионах остается довольно высокой. Есть риск, что Чемпионат мира по футболу-2018 стимулирует перенасыщение рынков в регионах, и инвесторам следует задуматься о том, что ждет принимающие соревнования города после финального свистка.

Украина продолжает держать курс на Евросоюз, что может стимулировать очередную волну гостиничного девелопмента. Впрочем, инвесторы сейчас гораздо более осторожно подходят к новому строительству, чем несколько лет назад».

Обсудить в telegram

вам может быть интересно