Что строим?
Прошедший ноябрь оказался богатым на «гостиничные» события. Практически одновременно появились сообщения о проектах реконструкции гостиниц «Москва» и «Россия». В первом случае произошли изменения в составе инвесторов: SCS Alliance передает свои функции HIP (Hypo Investment Bank). А в отношении «России» был назван победитель инвестиционного конкурса на право сноса гостиницы и застройки освободившегося участка – им стала компания ООО «СТ-Девелопмент».
При этом надо отметить, что реконструкция гостиницы «Москва», как сообщалось в печати, вошла в тупиковую стадию: нет ясности, что будут строить на месте разрушенного отеля. Пока, похоже, отрабатываются две версии – возведение многофункционального комплекса, включающего гостиницу, офисы, торговую галерею, апартаменты и подземный паркинг. Вторая концепция оперирует только паркингом и торговыми площадями. На реализацию первого варианта нужно затратить не менее $400 млн., второй обойдется в четыре раза дешевле. Многофункциональный комплекс будет окупаться, конечно, не один и не два года, но в дальнейшем будет приносить в три раза больше чистой прибыли, чем подземная автостоянка с магазином. Что предпочтет инвестор – быстрый результат или «длинные» деньги - покажет время.
Что касается будущего гостиницы «Россия», то здесь, на первый взгляд, все понятно – будем строить отель, и не один, а комплекс малоэтажных гостиниц на 2000 номеров в общей сложности. К этому всему добавится подземный паркинг, комплекс магазинов, развлекательных заведений и киноконцертный зал. Правда, цитируемая РБК пояснительная записка к проекту выглядит несколько странно: гостиничные площади расположены на подземных этажах, там же, где и торгово-развлекательные заведения и концертный зал. Далее сообщается, что «надземная часть проекта будет представлять собой пешеходную зону» и «комплекс малоэтажных гостиниц». Что «уйдет под землю», что останется на поверхности, сказать из этого описания сложно. Очевидно, на подземном уровне будут расположены технические службы гостиниц и некоторые центры прибыли, такие как бассейн и прочее, а гостевые номера будут все же с окнами, как и полагается в нормальной гостинице.
На бумаге все это выглядит заманчиво: вместо монолита «России» на 3070 номеров появится целый городок гостиниц сопоставимой вместимости. В реальной жизни все сложнее. Первый вопрос, который здесь напрашивается, это целесообразность такого «дробного» решения: если малоэтажные гостиницы будут просто корпусами одного и того же предприятия, то возникнет проблема с управляемостью комплекса. Если же каждая гостиница будет существовать отдельно, особенно если каждый «корпус» будет позиционироваться в разных сегментах, то между ними возникнет сильное конкурентное поле, что, видимо, во внимание не принималось.
Второй вопрос – цена проекта. Если исходить из объема только подземных площадей, то предлагаемая сумма инвестиций – $800 млн. - представляется завышенной. Если исходить из общей площади – 400 тыс. кв. м, то указанных денег хватит «едва-едва», а учитывая «любовь» московских застройщиков «считать каждую копейку», уложиться в обозначенную сумму, наверное, не удастся. Хотя, прежде, чем делать расчеты по объему инвестиций, хотелось бы понять: а что, собственно, строим? Две тысячи номеров, которые предстоит поставить на месте сегодняшней трехзвездочной «России», будут позиционироваться в каком сегменте? И вообще, а разместятся ли на отведенной площади все эти номера? Так как «вспышек памяти» для прояснения перечисленных вопросов ждать бесполезно, будем надеяться, как говорил Михаил Жванецкий, на «сведения со стороны». (HCD group, Москва, специально для RATA-news)