Московские гостиницы постепенно выходят из кризиса
Компания Jones Lang LaSalle провела пресс-конференцию, на которой были подведены итоги работы московских гостиниц в первом полугодии этого года. Старший вице-президент компании Марина Смирнова и исполнительный вице-президент Марина Усенко подчеркнули, что проводили анализ операционных данных гостиниц современного стандарта среднего и верхнего ценовых сегментов. Эксперты также поделились свои мнением относительно развития ситуации на гостиничном рынке столицы.
Спрос. Возвращения спроса на докризисный уровень в московских отелях не отмечают: выздоровление рынка затягивается по причине инерционного характера гостиничного бизнеса, напрямую зависящего от состояния глобальной экономики, а также тесно связанной с ней экономики России.
Волатильность и неопределенность остаются основными характеристиками спроса на гостиничные услуги в Москве, но, тем не менее, наметились и положительные тенденции. Отельеры отмечают как повышение спроса на ночевки (выражающееся в росте загрузки номерного фонда), так и на дополнительные услуги (продажи питания и напитков, бизнес-мероприятий, банкетов, спа-услуг), спрос на которые в 2009 году снизился довольно резко – на 30% по сравнению с 2008 годом.
Продолжение
Как отметила Марина Усенко, во многих отелях почувствовали рост глубины продаж: теперь примерно за 30 суток в sales-департаментах «чувствуют себя уверенно», в прошлом году гости бронировали размещение в лучшем случае за две недели.
За MICE-клиентов в московских отелях, по выражению г-жи Усенко, «развернулась настоящая борьба». И потому, что корпоративные клиенты, вне зависимости от состояния спроса, стабильно составляют половину гостей современных гостиниц Москвы( так было и в 2007, и в 2008, и в 2009 годах). И потому, что, согласно исследованиям Jones Lang LaSalle, 70% заказов MICE-услуг сопровождаются бронированием номеров, 90% - продажей банкетных услуг – то есть групповые бизнес-туристы генерируют дополнительную прибыль для отелей.
В начале 2010 года наблюдалась тенденция к перераспределению спроса от гостиниц более низкой ценовой категории в сторону более дорогих гостиниц, что связано как с психологическими причинами ( после «затягивания поясов» в трудные времена люди стремятся компенсировать неудобства и улучшить качество потребления при первой же возможности), так и с операционными факторами – темпы роста цен в сегменте mid-market/upscale – 17,5% по сравнению с 3, 6% в сегменте luxury нарушили равновесие в соотношении цены и качества, сделав дорогие гостиницы более конкурентоспособными. Это и вызвало увеличение загрузки в верхнем ценовом сегменте.
Анализ показателей загрузки московских гостиниц за полугодие показывает, что стартовав со скромных 42% в среднем по рынку в январе, в июне средняя загрузка московских отелей достигла 65-процентного уровня. В июне загрузка гостиниц и среднеценового, и верхнего сегментов стремилась к 80%. Эксперты Jones Lang LaSalle сошлись во мнении, что «перешагнуть» 70-процентный рубеж в загрузке московским отелям будет крайне сложно без «второго плеча» - то есть до тех пор, пока в столицу не станут активно ездить тургруппы.
Повышение показателя средней цены на номер в конце первого полугодия зафиксировано пока только в сегменте гостиниц высокого стандарта, в то время как на рынке в целом средневзвешенные цены на размещение по сравнению с началом года остаются без изменений. Среди факторов, ответственных за подобную ценовую стагнацию, можно назвать следующие:
- длительность действия корпоративных договоров, подписанных в 2009 году на фоне гораздо менее ясных перспектив развития экономики;
- прошлогоднее решение самих гостиниц зафиксировать большие блоки ночевок по оптовым ценам (из опасений, что 2010 год может оказаться еще хуже, чем 2009-й);
- продолжающийся (в более мягком варианте) режим экономии расходов со стороны клиентов, чей порог чувствительности к цене услуги остается довольно высоким.
Этот «высокий порог чувствительности» к ценам на размещение заставляет организованных клиентов искать пути снижения расходов. Делают они это и за счет расширения границ сезонности (клиенты готовы проводить корпоративные мероприятия в выходные, так как в рабочие дни цена на номер выше), и изменяя привычную сегментацию бизнеса гостиниц: организованные клиенты нередко предпочитают не подписывать договора напрямую с гостиницей, а действовать через туроператоров-оптовиков, которые, консолидируя объемы спроса, обеспечивают корпоративным клиентам более низкую цену.
Спрос становится все более сегментированным по географическому принципу: большинство гостей (за исключением знаковых гостиниц высокого стандарта) предпочитают размещаться поблизости от места назначения поездки (офиса компании, выставочного комплекса, органов государственной власти), поэтому месторасположение гостиницы ( в центре событий – рядом с деловыми кварталами или конференц-площадками, а также удобство доступа) приобретает все большее значение. Пример – район станции метро Павелецкая – крупный деловой центр, где открылись и строятся несколько отелей.
Предложение. По подсчетам экспертов Jones Lang LaSalle, в 2009-10 гг. номерной фонд гостиниц Москвы увеличился на 2664 единицы. В 2009 году были открыты четыре новых отеля: Holiday Inn Simonovsky (217 номеров), Ibis Paveletskaya (147), «Аквариум» (225), «Максима Панорама» (123). В 2010 году на рынок вышли следующие отели: «Садовое кольцо» (86), «Катерина Парк» (260), Renaissance Monarch (366), Days Inn (103), Radisson Royal Ukraina (507), Lotte Plaza (301), «Аквамарин» (159), SK Royal (170). Из 12 открывшихся гостиниц половина относится к среднеценовому и эконом-сегментам. По мнению Марины Смирновой появление таких объектов на рынке столицы – свидетельство его зрелости.
Между тем, больше всего по количеству номеров выросли сегменты upscale/luxury (примерно на 2000 единиц). Эффект от ввода в эксплуатацию этих гостиниц пока проявился далеко не полностью, считают эксперты Jones Lang LaSalle, так как помимо естественного периода «раскрутки» бизнеса, необходимого всем новым объектам, ни одна крупная гостиница пока не эксплуатирует весь номерной фонд (идет завершение строительных работ). Поэтому лишь не раньше 2011 года рынок почувствует последствия появления новых отелей. Особенно ощутимыми они будут для объектов, расположенных вблизи открывшихся гостиниц.
Действующие отели, особенно те, где качество услуг не соответствует цене, наверняка будут испытывать отток клиентуры в сторону новых объектов. Это будет происходить как по причине нормального человеческого любопытства (особенно на фоне существенно устаревшего материального фонда большой части гостиниц верхнего сегмента), так и в связи с более агрессивной ценовой политикой новых игроков, которым необходимо формировать свою клиентскую базу.
К 2013 году ожидается ввод в эксплуатацию новых объектов примерно на 3300 номеров. В следующем году откроются отели Courtyard by Moscow (170 номеров), Radisson Belorusskaya (264), «Азимут» (145), Crowne Plaza (207). В 2012 году должны вступить в эксплуатацию Four Seasons Moskva (175 номеров), InterContinental (205), Novotel Gostiny Dvor (180), Novotel Moscow City (350), Hampton Inn Vodny Stadion (108), Mercure (103). В 2013 году ожидается открытие Radisson Olympiysky (360 номеров), Holiday Inn Crocus City (1000).
По прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, после этого на рынке может наступить затишье, так как заемное финансирование по-прежнему слишком дорого, барьеры для новых игроков остаются высокими. Это позволит рынку «придти в себя» и «переварить» новое предложение в спокойном режиме.
Доходы: уверенный рост только в отелях luxury. К концу первого полугодия 2010 года в операционных результатах работы московских гостиниц отмечены первые положительные тенденции. Несмотря на более тяжелый выход из низкозагруженных января и февраля (показатели этих месяцев в текущем году оказались на 7-10 % ниже, чем в более успешных 2006-2008 гг.), а также апрельские проблемы с перелетами из-за извержения вулкана в Исландии, в мае и июне показатели загрузки зафиксировали долгожданный рост.
Уверенный рост RevPAR демонстрируют только гостиницы высокого стандарта, в то время как у всех остальных движение средней цены на номер разнонаправленное, что делает динамику RevPAR менее ярко выраженной. Тем не менее, прогноз на вторую половину года остается положительным (с учетом роста загрузки, традиционного для осенних месяцев).
Стремление возместить потери 2009 года, а также наметившийся рост загрузки дает возможность некоторым участникам рынка восстановить систему black-out dates (отказ от корпоративных скидок на время крупных выставок в городе) уже этой осенью. Однако эффект может быть «смазан» из-за неприсоединения к этой политике части отелей со сравнимыми характеристиками.
Гостиницы постепенно выходят из режима жесткой экономии расходов, принятой в конце 2008 – 2009 год: повышают зарплаты персонала, размораживают фонды на текущий и капитальный ремонт. К тому же, что для части отелей капремонт – единственный шанс остаться конкурентоспособными на фоне ожидаемого продолжения увеличения предложения. Очереди на обновление ожидают «Marriott Аврора», Marriott Grand, Baltschug Kempinski, Ararat Park Hyatt. Хотя гостиницы верхнего ценового сегмента планируют увеличение тарифов для определенных групп клиентов, в целом для рынка вероятность повышения ADR на какую-то значимую величину остается под вопросом. Участники рынка на редкость солидарны в том, что возвращение к результатам RevPAR 2007-08 гг. в обозримой перспективе маловероятно – в основном по причине изменившейся конъюнктуры рынка и более конкурентного предложения.
Рынок качественных гостиниц Москвы действительно становится более конкурентным, и это хороший знак для потребителя, который сможет выбрать достойный продукт по сопоставимой цене. Доля гостиниц рост конкуренции означает, прежде всего, необходимость приложения больших усилий для достижения тех же результатов, что в предыдущие годы.
Придут ли новые инвесторы? Зарегистрированные в начале 2010 года две сделки продажи гостиниц («Евролюкс» и «Шереметьево-2») демонстрируют стремление рынка к профессионализму: из гостиничного сегмента уходят оппортунистические инвесторы, по случаю купившие актив по сходной цене и надеявшиеся на собственную бизнес-интуицию при входе в незнакомое дело.
С точки зрения привлекательности для инвесторов, Москва остается рынком №1 в России, однако об активном интересе со стороны инвесторов говорить пока рано. По сравнению с «докризисным» периодом причины выжидания инвесторов остаются неизменными:
- дефицит реального финансирования для действующих объектов со стороны российских и зарубежных банков, в результате чего размеры сделок ограничены суммами в $30-50 млн;
- сложные юридические схемы отпугивают иностранных инвесторов, а российские, обжегшись на приобретении непонятного для них гостиничного бизнеса в период избытка средств, не выказывают сильного интереса, если только речь не идет о знаковом проекте;
- остаются разночтения в оценке рыночной стоимости актива между продавцом (как правило, все еще настаивающим на эмоциональной составляющей владения гостиницей в Москве) и покупателем, который оценивает объект и исключительно как бизнес-проект, то есть по соотношению прибыли к цене. Оптимизма покупателю не добавляет и рост сроков окупаемости покупки: кредиты подорожали, а операционные результаты существенно не дотягивают до докризисного уровня.
Вместе с тем, количество владельцев, готовых расстаться с гостиничными активами, растет. Поэтому с сентября можно ожидать начала активных маркетинговых кампаний , как по московским, так и по региональным гостиницам, считают эксперты Jones Lang LaSalle.
В течение конца 2008 -2009 гг., на волне резкого сокращения доходов от продаж недвижимости и отсутствия заемного финансирования, ставшего причиной финансовых проблем у ряда крупных девелоперских компаний (RussianLand, Mirax, Sistema Hals), у которых в портфелях имелись гостиницы, а также непосредственно гостиничных компаний (Korston), отмечено вхождение в гостиничный девелопмент крупных банков (ВТБ, Альфа-банк, Сбербанк, МФК). Это дает возможность предположить, что несколько приостановленных девелоперских проектов могут быть завершены путем частичной или полной продажи инвестиционных долей ( в частности речь идет о Grand Hyаtt Moscow City), что может создать интересный upside для инвесторов.
