Travelport с 18 января

Что выгоднее строить – офисы или гостиницы?

Не секрет, что гостиничный бизнес испытывает конкуренцию со стороны таких объектов привлечения инвестиций как офисное и жилое строительство. При этом, как показывает статистика, офисный сегмент пользуется у инвесторов явным предпочтением. Если по данным специализирующихся на офисном рынке компаний (например, Collers International) в Москве в 2002 г. было построено более 111 тыс. кв. м офисных площадей класса А и Б, а в стадии строительства находилось еще около 310 тыс. кв. м, то гостиничной площади в прошлом году было возведено не более 80-100 тыс. кв. м. А строится на данный момент только одна гостиница - на месте бывшего «Интуриста». Правда, в проектах Правительства Москвы и частных инвесторов стоит реконструкция чуть ли не половины всего номерного фонда столичных отелей, но как быстро будут найдены средства на реализацию этих планов - неизвестно.

Пока же строительные компании и специалисты по операциям с недвижимостью в Москве предпочитают накатанные схемы реализации офисных площадей сложностям работы с гостиничными объектами. Логика строителей проста и понятна: они сравнивают цифры - сколько можно получить с продажи 1 кв. м площадей различной функциональной принадлежности. Тут гостиничный бизнес оказывается в заведомо проигрышном положении. Действительно, реальный доход генерируют только те площади, на которых разворачивается основная бизнес-активность. Для офисных зданий – это площадь офисов, для гостиничных – площадь гостиничных номеров. В то же время, соотношение полезной площади к общей для различных видов деловой активности не одинаково: по офисам это 80/20, для гостиниц – от 75/25 до 40/60 в зависимости от классности объекта. Получается, что 1 кв.м городской гостиницы на 250-300 номеров даст владельцу прибыли, в лучшем случае, по $250, в то время как стоимость аренды офиса составляет в среднем по Москве $350-400 за кв.м.

Что же можно сделать, чтобы поднять престиж гостиничных объектов? Во-первых, сравниваться должны аналогичные операции. Если речь идет об аренде офисов, то необходимо оперировать теми же понятиями в отношении гостиниц. Но сдача в аренду гостиничных предприятий в Москве почти не практикуется, так что данные для иллюстрации этого положения получить сложно.

Во-вторых, если отель освободить от «общественной нагрузки» в виде большого лобби, холлов на этажах, прочих помещений, предназначенных для общественных нужд, то каждый метр гостиничной площади будет приносить доход, сравнимый со сдачей в аренду офисов, что подтверждается следующим примером.


Офисы

Гостиница

Общая площадь, м2

6000

6000

Соотношение вспомогательной и полезной площади

20/80

30/70

Площадь одной единицы, м2

24

24

Количество единиц

200

175

Общий доход (за вычетом расходов по эксплуатации и управлению), $ млн.

2,4

2,49

Доход в год, $/м2

400

415


А в целом, конечно, пока существует возможность получать быстрые деньги на спекуляции недвижимостью, охотников заниматься хлопотным гостиничным бизнесом будет немного. И никакие расчеты на 10-летнюю перспективу не смогут их убедить в полезности и выгодности такого вида деятельности. Гостиничные проекты будут оставаться прерогативой некоторых энтузиастов, а также городских властей, поскольку это создает реальные рабочие места, а также генерирует поступления в бюджет города за счет налоговых отчислений. (Марина Смирнова, компания «ХКД Груп», специально для RATA-news)