RHIC-2014: проекты смешанного назначения обеспечивают больше гибкости девелоперу
Cпецифику проектов смешанного назначения с гостиницами в их составе обсудили на одной из сессий конференции RHIC.
Вице-президент ГК «ПрофЭстейт» Евгений Макаров рассказал об опыте эксплуатации на протяжении года крупного проекта в Сочи, где, кроме двух отелей, есть апартаменты и один из самых больших в городе конференц-залов. Именно на базе этого МФК действовал Российский международный олимпийский университет. В итоге те, кто проходил там обучение, позже «перекочевали» в категорию проживающих. Та же ситуация – с конференциями: «Во многом благодаря этому проект оказался доходным в первый же год, что для объектов подобного плана – большая редкость», – уточнил г-н Макаров. – «Так что именно многофункциональность обеспечивает больше гибкости девелоперу с точки зрения будущего использования здания».
Директор по развитию Starwood Hotels&Resorts в СНГ и странах Балтии Марина Усенко подтвердила, что лучше всего складывается «дружба» гостиничных и офисных помещений. Определенные бонусы получают кафе, рестораны и бары при них, зато от комбинации торгового центра и отеля проку мало: никто не поедет за покупками, чтобы потом переночевать в том же здании. Хотя в громадных проектах типа Лас-Вегаса гостиницы получают определенную прибыль, но это все же уникальный случай. Да и масштаб совсем иной.
Обсудили спикеры и специфику чисто технических требований к проекту. Для спокойствия, безопасности и комфорта гостей нужно, чтобы все входные зоны находились под постоянным контролем охраны или хотя бы под видеонаблюдением. Крайне желательно, чтобы у гостиницы в МФК была независимая инженерная система, свои датчики потребления воды и электричества. Коммерческий директор «Волгатрансстрой» Юрий Сапожников, рассказывая о комплексе на Новом Арбате, 32 (МФК с гостиницей и сервисными апартаментами под брендом Marriott) действует тот же принцип: табачок врозь. Кстати, в здании находится еще и клиника Министерства здравоохранения. Все они – клиника, отель, апартаменты, – функционируют абсолютно независимо. Это оправдано и с точки зрения безопасности, на случай банальных аварий, прорыва труб и так далее: внезапный коллапс не распространится на все здание.
Марина Усенко рассказала о нюансах работы с проектом «Вивальди» в Москве, где в состав МФК вошли четыре огромных офисных здания плюс отель. Все они тоже вполне самостоятельны в инженерном смысле. Это оправдано еще и потому, что большинство гостиничных операторов придерживаются определенной экологической программы, беря на себя обязательства уменьшать урон природе. Причем результаты должны видеть и акционеры, и инвесторы. А для отчетности, опять же, нужно знать объемы потребления ресурсов вплоть до миллиграмма.
Г-жа Усенко особо подчеркнула, что если инвестор планирует привлечь для управления объектом серьезного оператора, заботящегося об экологии, то нанять сведущего в этих вопросах грамотного инженера нужно на самом начальном этапе. Чтобы позже не возникало малоприятных конфликтных ситуаций, и не обнаружилось, что уже построенное здание эксплуатируют неправильно.
Очередной животрепещущий вопрос – жильцы апартаментов. Этот формат размещения в России все-таки еще недостаточно обкатан. Марина Усенко пояснила: «Действующая юридическая система пока не проработала четкое взаимодействие собственников с владельцами здания. И любой оператор как огня боится ситуации, когда, случись что, – он может остаться один на один с недовольной и с трудом контролируемой группой собственников жилья, которые не слишком прислушиваются к законным претензиям второй стороны. Поэтому на территории СНГ у нашей компании – четкая позиция: мы спокойно относимся к присутствию в составе МФК апартаментов, при условии, что они не брендовые. Потому что сервисные апартаменты под определенной гостиничной маркой подразумевают специфические отношения между пользователями и собственниками. Нам и проще, и спокойнее, и приятнее работать с проектом, где мы поставляем лишь дополнительные услуги проживающим. Может быть, позже, когда юридические вопросы в этой сфере будут проработаны более тщательно, пересмотрим свой подход».
Г-н Сапожников подчеркнул, что исключительно важен надежный партнер: «Мы с Marriott работаем уже больше 10 лет, это наш пятый совместный проект. И только в него мы рискнули включить брендированные апартаменты. Возможно, наши партнеры тоже поостереглись бы соглашаться на подобную концепцию с непроверенной компанией, хотя, конечно, говорить за них не можем». Ведь МФК с гостиницей и апартаментами под брендом Marriott на Новом Арбате – первый серьезный проект такого рода на российском рынке.
Поддержал эту теорию и г-н Макаров, уточнивший, что у его группы два проекта МФК, с Accor и Rezidor, и гостиничные группы также во многом учитывали факт успешного предыдущего сотрудничества. Почему и согласились взять объекты в управление – например, в Завидово.
В заключение дискуссии эксперты напомнили девелоперам и инвесторам, что критично не ошибиться не только с брендом-партнером, но и с категорией объекта. Апартаменты не обязательно должны быть уровня 5*; 3-4* тоже могут быть очень успешными, а то и гораздо более эффективными. Ведь залог успеха здесь – не звездность, а тщательный анализ рынка и правильное позиционирование.
Кристина Голубева, RATA-news H&R
